深圳楼市仍现分化，整体均价走低时却有豪宅连续四年“日光”

深圳今年第一个“日光盘”诞生，这个名为“海德园”的高端住宅小区，入门级房源均在1000万元以上，四年来四次开盘，均收获了当日告罄的成绩。与该盘热销相对应的是，深圳今年以来的一二手房价持续走低，即便6月成交放量仍是“以价换量”行情。

7月21日，位于福田区安托山片区的“海德园”正式开盘选房，380批客户选116套住宅，相当于三个人抢一套房。据了解，开盘当天，推售的116套房源均被选走。

海德园本次推售的房源单套住宅建筑面积约87～450平方米，备案均价约12.85万/平方米，毛坯交付。按照均价计算，本次房源的价格门槛为1117万元/套。

回望海德园的历史，这已经是该楼盘第四次开盘，此前的2021年11月、2022年5月，2023年6月，海德园分三次开盘，分别推出181套、239套、237套住宅，单套总价都在1000万元以上，三次均在开盘当日告罄。在深圳连续低迷的市场环境下，该盘略显独特。究其原因，业内归结为顶级学位，以及由此带来的销售价格与二手价之间的”倒挂“。

海德园紧邻地铁2号线、7号线的交汇站“安托山站”，与红岭实验小学仅一路之隔，按照当前福田区的学区划分，初中学区划入深圳高级中学南学区范围内（最终学区划分以入学当年教育局公示为准），而与红岭实验小学同属于一个教育集团内的红岭中学，以及深圳高级中学均是深圳八大名校之一。

另外，海德园所在的安托山片区属于深圳比较成熟的高端住宅片区，也紧邻深圳另一高端住宅片区香蜜湖片区，周边已运营成熟的商业包括万科里、印力中心，而海德园也自带7500平方米的商业。

价格方面，房产中介平台显示，目前与海德园仅一路之隔的万科瑧山府，2018年左右建成，二手房挂牌房源仅5套，挂牌均价为20.2万元/平方米，成交均价为19.9万元/平方米；安托山片区内楼龄稍长的锦庐花园和天健公馆，二手房挂牌均价在17万元/平方米左右，雅福居挂牌均价为15万元/平方米，均比海德园不到13万元/平方米的价格高。

在安托山片区的房产中介看来，海德园是该片区内楼龄最小的楼盘，今后在二手房市场上的价格比肩20万元/平方米的万科臻山府，二手房价格比一手房高7万元/平方米左右，若以本次推售的最小面积户型计算，买到就能浮盈600万元/左右。

在业内人士看来，放到当下的深圳楼市，海德园仍然只是特殊个案。但值得关注的是，该项目所处的豪宅区域内的其他楼盘也维持了价格的相对稳定。比如与海德园比肩的万科臻山府小区，二手房均价自2023年以来都在21万元/平方米以上，并未跟随大势下跌。

乐有家研究中心统计的数据显示，今年上半年，深圳二手房过户共21394套，同比2023年上半年上涨32%，成交套数均高于2022年上半年和2023年上半年，获得了相对较好的成绩，不过仍然处于历史较低水平。同时，深圳新房售出12135套住宅，环比2023年下半年减少了21%，同比2023年上半年减少了25%。截至2024年6月，深圳新房住宅的去化周期为24.8个月，去化周期已连续9个月高于18个月。

从成交价格来看，无论是深圳的新房，还是二手房，均处于“以价换量”的状态，乐有家研究中心统计的数据显示，今年6月深圳新房成交均价为5.36万元/平方米，环比下跌3%，相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比5月下跌4%，同比2023年6月下跌15%；今年6月深圳二手房业主挂牌价为6.79万元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。