深圳楼市仍现分化,整体均价走低时却有豪宅连续四年“日光”
深圳今年第一个“日光盘”诞生,这个名为“海德园”的高端住宅小区,入门级房源均在1000万元以上,四年来四次开盘,均收获了当日告罄的成绩。与该盘热销相对应的是,深圳今年以来的一二手房价持续走低,即便6月成交放量仍是“以价换量”行情。
7月21日,位于福田区安托山片区的“海德园”正式开盘选房,380批客户选116套住宅,相当于三个人抢一套房。据了解,开盘当天,推售的116套房源均被选走。
海德园本次推售的房源单套住宅建筑面积约87~450平方米,备案均价约12.85万/平方米,毛坯交付。按照均价计算,本次房源的价格门槛为1117万元/套。
回望海德园的历史,这已经是该楼盘第四次开盘,此前的2021年11月、2022年5月,2023年6月,海德园分三次开盘,分别推出181套、239套、237套住宅,单套总价都在1000万元以上,三次均在开盘当日告罄。在深圳连续低迷的市场环境下,该盘略显独特。究其原因,业内归结为顶级学位,以及由此带来的销售价格与二手价之间的”倒挂“。
海德园紧邻地铁2号线、7号线的交汇站“安托山站”,与红岭实验小学仅一路之隔,按照当前福田区的学区划分,初中学区划入深圳高级中学南学区范围内(最终学区划分以入学当年教育局公示为准),而与红岭实验小学同属于一个教育集团内的红岭中学,以及深圳高级中学均是深圳八大名校之一。
另外,海德园所在的安托山片区属于深圳比较成熟的高端住宅片区,也紧邻深圳另一高端住宅片区香蜜湖片区,周边已运营成熟的商业包括万科里、印力中心,而海德园也自带7500平方米的商业。
价格方面,房产中介平台显示,目前与海德园仅一路之隔的万科瑧山府,2018年左右建成,二手房挂牌房源仅5套,挂牌均价为20.2万元/平方米,成交均价为19.9万元/平方米;安托山片区内楼龄稍长的锦庐花园和天健公馆,二手房挂牌均价在17万元/平方米左右,雅福居挂牌均价为15万元/平方米,均比海德园不到13万元/平方米的价格高。
在安托山片区的房产中介看来,海德园是该片区内楼龄最小的楼盘,今后在二手房市场上的价格比肩20万元/平方米的万科臻山府,二手房价格比一手房高7万元/平方米左右,若以本次推售的最小面积户型计算,买到就能浮盈600万元/左右。
在业内人士看来,放到当下的深圳楼市,海德园仍然只是特殊个案。但值得关注的是,该项目所处的豪宅区域内的其他楼盘也维持了价格的相对稳定。比如与海德园比肩的万科臻山府小区,二手房均价自2023年以来都在21万元/平方米以上,并未跟随大势下跌。
乐有家研究中心统计的数据显示,今年上半年,深圳二手房过户共21394套,同比2023年上半年上涨32%,成交套数均高于2022年上半年和2023年上半年,获得了相对较好的成绩,不过仍然处于历史较低水平。同时,深圳新房售出12135套住宅,环比2023年下半年减少了21%,同比2023年上半年减少了25%。截至2024年6月,深圳新房住宅的去化周期为24.8个月,去化周期已连续9个月高于18个月。
从成交价格来看,无论是深圳的新房,还是二手房,均处于“以价换量”的状态,乐有家研究中心统计的数据显示,今年6月深圳新房成交均价为5.36万元/平方米,环比下跌3%,相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米,环比5月下跌4%,同比2023年6月下跌15%;今年6月深圳二手房业主挂牌价为6.79万元/平方米,环比下跌1%,同比下跌11%。
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