租金走低、租户升级搬迁意愿强，上海二季度商办市场需求温和复苏

“以价换量”的策略带动了上海写字楼市场的需求。

多家第三方机构发布的报告显示，今年第二季度，上海共有4个新项目入市，分别为黄浦区太平洋新天地商业中心T2、徐汇区源点大厦、杨浦区中交滨江广场、浦东新区世博天地T1，总体量约在25万平方米。

新增供应持续入市，项目之间竞争加剧，不少新近项目业主通过较低的租金和各类激励政策吸引租户，而现有项目为提升或保持项目的出租率，也在继续优化租赁价格，推动上海整体租金下降趋势依旧。

据戴德梁行披露，二季度上海平均成交租金录得7.61元/平方米/天，环比下降2.7%；核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。

价格驱动下，租户的问询量和成交量都活跃起来。据仲量联行，今年二季度全市净吸纳量上升至约11.57万平方米；世邦魏理仕的数据也显示，第二季度全市净吸纳量环比较一季度有所回升。

这其中，有不少租户趁着市场价格持续调整的窗口期，寻觅升级到高品质办公项目。仲量联行数据显示，二季度搬迁类需求中，聚焦高品质的升级类需求占比高达79%。

仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示，升级办公空间的需求包括，从相对较为偏远的区域搬到较为核心的区域，也包括从一些老楼升级到新楼等；后者有可能伴随着成本的节省，“在过去两三年里，市场发生了比较大的变化，也造成部分新楼的租金并未比老楼更贵的现象”。

也正是由于租金议价空间在今年上半年进一步放大，较大面积的租户搬迁升级意愿加强，优化长期租赁策略。

江苏表示，2020年-2023年间，新租面积超过5000平米的大成交占比逐年走低，从10%降至4%，这意味着，在当时的市场趋势下，越大的租户越谨慎，更倾向于留在原来的地方。而如今，这些租户看到了结构性的市场机会，开始考虑是不是有搬迁或整合的机会等，为未来3-5年做比较长期的计划，也就推动大面积成交占比提升，2024年上半年回升至7%。

除了升级需求之外，成本节约型需求仍在，并延续着向非中央商务区搬迁的趋势。江苏表示，在非中央商务区，随着租金差距缩小，部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级项目，可以在成本效益和办公环境之间实现更好地平衡。

值得一提的是，在过去12个月上海的写字楼需求中，专业服务企业的需求占比约18%，仅次于金融服务企业，其中律所颇为活跃。据江苏观察，“专业服务企业中，有9成是律所”过去两三年里发生了非常多律所的搬迁，或因升级，或因降本，或是合并、拆分。

需求的回升，使得全市写字楼空置情况得到缓解。据戴德梁行，二季度，全市平均空置率降至21.70%；其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。

展望未来，戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，今年下半年预计有8个项目、共计71万平方米体量入市，供求压力下租金承压，对于企业而言办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。