地产债收益率走低，房企融资化债仍需时间

上周，四部门发文支持房地产市场发展，全国楼市迎来历史上最宽松时期。政策松绑后，全国仅剩下北上广深四个一线城市未放开限购，引起市场诸多猜想，未来或许楼市政策有望进一步放松。

债券市场上，资金闻风而动。房企债券收益率明显下行，5月21日，截至交易所债券市场收盘，“21万科06”涨超6%，“22万科04”涨近6%，“22万科02”涨超4%，“21万科02”涨超2%。

地产债前期低迷已久，近期迎来上涨被视为资金情绪有所回暖。不过，追本溯源，地产债的长期上行仍待基本面复苏，房企融资化债情况备受关注。业内人士称，地产政策力度虽然较大，但进一步向地产企业基本面传导可能还需要时间。

地产债热度回升

截至5月21日收盘，中证地产债（WI.930909）涨幅0.03%，报198.42。万科、龙湖、保利等多家房企债券活跃，“21万科06”涨超6%，“22万科04”涨近6%，“22万科02”涨超4%，“22龙湖01”、“20龙湖02”等多只地产债涨幅超过1%。

而在20日，10多只地产债集体大涨，截至当天收盘，“21万科02”大涨9.2%，“21万科06”、“20金地01”等10多只地产债涨幅超过3%。回溯来看，本轮行情启动于2023年末，近期在楼市新政的刺激下，继续阔步上涨，中证地产债年内涨幅已达3.41%，大幅超过去年0.84%的上涨幅度。

地产债热度回升，系受资金的情绪与预期驱动。上海某公募基金固收交易员对记者表示，政策组合拳的出台或能带动行业走出周期底部，未来政策落实进展、楼市销售端的改善以及房企化债等因素会成为重要考量指标，等待基本面真正好转，相关个券行情有望企稳。

5月17日，无论是需求端还是供给端，楼市政策都迎来全面放松。从需求端来看，全国多地多城放开或者取消限购，叠加下调首付比例、下调公积金贷款利率以及取消商贷利率下限。

记者注意到，自“5·17”楼市新政实施已来，已有多个城市跟进落实。5月20日以来，武汉、湖州、合肥等多个城市宣布下调首付房贷比例，武汉交通银行、招商银行等多个银行信贷部经理对记者称，确认该城已开始执行新政策，首套房首付比例不低于15%、二套房首付比例不低于25%。

同时，房贷利率下调操作也在上述城市中得到响应，武汉、常州等城市下调商贷利率，多家银行信贷部工作人员向记者确认，已跟随所在地城市政策调整商贷利率下限，首套住房利率最低至3.25%。此举之后，首套房及二套房商贷利差进一步齐平，比如合肥，多家银行已将两类商品房房贷利率均降至3.45%。

此外，公积金贷款利率下调政策也受到多个城市响应。贵阳于5月17日下午明确下调个人住房公积金贷款利率，此后全国多个城市公积金中心发布通知称进行住房公积金贷款利率下调，以鼓励各地居民能贷多贷。

“多地积极跟进最新的楼市政策，为需求端购房扫清障碍。”某券商地产行业分析师对记者说，目前各地响应较为积极，为行业带来短期供需关系再平衡的机会。

市场亦对新政反应积极，无论是新房还是二手房，多个城市中介向记者反映，带看量剧增。比如北京、深圳，成交量回暖速度较为明显。根据中原地产数据，5月18~19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，热度持续回暖。另据贝壳研究院监测的数据，在该平台签约的深圳二手房数量较前一周环比增长44%。

前述分析师说，长期来看，重磅地产政策对于加速行业修复能起到一定作用，但要进一步向房地产基本面传导，或还需要较长一段时间，“目前地产行业基本面的景气度仍较低。”

房企融资化债出路

无论是商品房市场还是地产债券市场，近来都迎来一波热度，但最终行情能否延续，仍要看地产行业的基本面修复情况，综合市场观点来看，房企化债进展及融资力度修复情况成为关注焦点。

据天风证券监测，当下房地产市场景气度仍待回暖，广义住宅库销比处于相对较高水平，且持续上升。2023年下半年以来，广义住宅库存去化时间处于历史相对高位，且持续上升，房地产市场去化情况仍然较弱，景气度偏低。

景气度偏低的一个表现是，房企仍受困于流动性困境。光是5月，就有两家房企又发生债务违约。地产人士告诉记者，房地产企业流动性仍未得到实质性改善，就融资情况而言，房地产企业债券融资表现困难，导致企业流动性紧张。

无论是国有房企还是民营房企，净融资额度均在下降。Wind数据显示，今年前四月，国有房企净融资额为318.48亿元，同比下滑34.39%；同期民营企业净融资额为-293.87亿元。而在2023年，流动性困境就已凸显，2023年全年国有房企净融资额同比下降31.91%，民营房企全年净融资额度从2019年开始转为净流出，去年全国净流出466.51亿元。

“从房地产市场最近的情况来看，基本面的现实压力仍然较高，部分房企债务压力仍然较大。”天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，债券市场融资具有相对较强的刚兑性，相对而言，债券融资结构中一年内到期的短期债券规模将对公司现金流产生比较大的压力。