楼市压力下澳大利亚计划限制国际学生数量，有用吗？

为缓解住房压力，澳大利亚政府计划限制留学生人数。

5月16日，澳大利亚教育部正式向该国议会提交了一项法案，要求授权教育部部长为国际学生入学名额设限。根据此前发布的框架草案，该立法称，如果教育机构希望招收超过限额的国际学生，就必须增建新的专用学生宿舍，缓解租房市场压力。

总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（KashifAnsari）告诉第一财经，这一政策的起因是澳大利亚住房短缺，而减缓人口增长，包括限制来澳学生人数的增长，成为了澳大利亚政府的对策。

“疫情以来，该国人口迅速增长，2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增加到18.4万人，2023年超过40万人。”安萨里称，住房供应却没有跟上，在澳大利亚各大城市租房非常困难，购房成本也比以往任何时候要高。

根据房产咨询公司CoreLogic近期公布的数据，澳大利亚房价到4月份已连续第15个月上涨，目前该国房价中位数为779817澳元（约合376.6万元人民币）。澳大利亚统计局上月公布的数据显示，房租也在大幅上涨，年涨幅达7.8%。这是自2009年3月以来的最大涨幅，公寓租金价格的增速已超过了房价的涨势。

为何限制国际留学生数量

安萨里解释称，澳大利亚留学生人数从2023年3月的58.3万人增至今年3月的67.1万人，增长了15%。“澳大利亚这项立法不会减少来澳留学的学生总人数，只是限制了增长率，希望将每年15%的增长率控制在5%。”他称。

根据澳大利亚政府的说明，该立法还将引入一系列重要改革，以加强国际教育的质量。例如，禁止大学同时经营教育中介机构；暂时不再接受新的教育机构或现有机构新增课程的注册申请；在被允许招收国际学生之前，新的教育机构必须先展示其能够为国内学生提供高质量教育的证据；对于那些已经注册但实际上并未活跃提供教育服务的机构，其注册资格将被取消，防止这些“空壳”机构被利用。

目前，澳大利亚教育机构对此表示质疑，认为这些建议将损害澳大利亚作为世界一流留学目的地的全球声誉。近期，澳大利亚已推出一系列改革措施，如提高了对留学生家庭经济能力要求，签证办理也有所放缓并出现积压现象。

澳大利亚国际教育协会（IEAA）首席执行官哈尼伍德（Phil Honeywood）称，潜在的学生和教育代理机构已对当前情况“感到难以置信地失望”，这一措施“将再次发出错误信息，让人对澳大利亚是一个热情好客的留学目的地产生怀疑”。

但这一切还要追溯到去年夏天，澳大利亚公共事务研究所（IPA）在一份研究中将国际留学生归咎为该国住房市场紧张的主要原因。

该研究显示，至2028年，国际学生将吸纳澳大利亚新建住房的70%，同期，澳大利亚面临超过25.2万套住房供应短缺的局面。其中，仅悉尼就将迎来28.9万名国际学生，预计吸收该市预期新增住房供应的79%。

IPA副执行董事怀尔（Daniel Wild）表示，尽管移民一直是澳大利亚未来经济和社会成功的关键，但许多悉尼人已经开始质疑移民政策缺乏计划性。他称：“悉尼人已经面临着租金上涨、更昂贵的抵押贷款，以及服务和基础设施的不断恶化，而如果不对国际学生接收量进行规划，情况只会变得更糟。”

“澳大利亚政府希望为房地产业建造新房争取时间，减轻租房者和购房者的压力，而最好的办法就是减缓人口增长，包括限制来澳学生人数的增长。”安萨里说。

留学生挤压澳大利亚楼市了吗？

IPA的报告发现，上个财政年度，有超过9.5万名国际学生抵达悉尼，吸收了相当于同一时期新建住房供应的近1.5倍的住宅。本财政年度内，预计将有7万名国际学生抵达悉尼，将吸收预期新建住房供应的114%。

澳大利亚房产租赁管理公司Capstone Realty在悉尼运营着2000套房屋的租赁、维护和管理工作。该公司董事总经理Sean Zhang告诉第一财经记者，留学生对租房市场的影响主要体现在，他们往往短期内出现大量需求，从而造成一定程度价格扭曲。

“一年中大多数月份，澳大利亚整体市场相对平稳，以我们2000套的管理量来看，当前空置量只有30多套。但每年的一、二月和七、八月，可能会有数万名乃至十几万名留学生进入租房市场，造成租金瞬间水涨船高。”Sean Zhang透露，届时许多房屋租金会出现严重溢价，原本每周1000澳元的租金可能会增至1300-1400澳元。

因此，尽管市场供应总量并不短缺，但随着国际留学生支付溢价、推高合同上的房价，一些原本在该区域租住的居民就不得不搬离，或支付更高价格。“去年，新南威尔士大学和悉尼大学世界排名进入了前20，再加上澳大利亚与国内时差小，治安较好，同时由于缺乏资金悉尼大学大量扩招，这些因素导致了悉尼租金暴涨。”Sean Zhang表示，“从去年到今年，整个澳大利亚的租金市场可能又提升了30%左右。”

Sean Zhang分析称，目前，澳大利亚政府推出这样的政策有一定政治目的。“从政策上看，澳大利亚工党这样一来谁也不得罪。首先，它可以增加开发商的容积率；第二也增加了当地政府的收入；第三点则是拉拢民意，让更多人支持工党政府。”

住房供需关系为何紧张

澳大利亚全国住房供给与可负担性委员会（NHSAC）称，澳大利亚房价和房租的增长速度超过了工资的增长速度，租房空置率接近历史最低水平，16.9万个家庭在公共住房等待名单上，12.2万人无家可归，预计住房供应量非常低。

根据澳大利亚房地产市场分析公司PropTrack近期一份报告，在供应方面，澳大利亚新建住房一直受制于持续的产能限制。具体来说，建筑成本的急剧上升、劳动力和材料的短缺减缓了新建筑的交付速度。

然而，澳大利亚房地产经纪公司Plus Agency联合创始人Fiona Yang对第一财经记者称，要解决澳大利亚住房供应紧缺，并非只需让开发商加快建设那么简单。例如，相比墨尔本，悉尼市所在的地方政府对建设许可的严苛态度已让许多开发商望而却步。

Fiona Yang介绍说，当前，在墨尔本市中心，70万至80万澳元（约合337万-385万元人民币）就能购买一套60平方米左右的两居室房子。但在悉尼市中心，购买一套两居室的房子，即使稍微便宜一些，也大约需要150万-160万澳元，而且留学生没有资格购买的二手房。

而这种价差一定程度上是由两地州政府对建筑规则的限制宽松程度不同导致的。“墨尔本市中心有许多高层住宅建筑，这部分是因为该市所在的维多利亚州政府早年对批准建设许可证的规范要求并不严格，束缚较少，因此开发商可以在获得的土地上建设尽可能多的房屋以增加收益，导致供给量较大，从而压低了房价。”她称。

“悉尼则较为特殊，这里是澳大利亚的经济和文化中心，就业机会较多，对于澳大利亚的新移民而言，但凡能够在悉尼生活，就一定会选择留在悉尼。”Fiona Yang说，但该地方政府对拟建房屋的要求非常严格，例如，如果开发商想在悉尼市中心购买土地建房，楼与楼之间的间距、楼层数量和每一套物业的采光时长都要受到明确规范。

相比墨尔本市中心可供购买的60平米两居室，Fiona Yang称：“悉尼对两居室的最小建筑要求是70平米以上，同时要求每个卧室都必须有明窗。此外，开发商为获得建设许可必须向地方政府支付贡献金，以帮助地方政府筹集资金建设或升级与新开发项目相关的公共设施和服务，比如楼房旁边火车站的地下通道。”

这一背景下，Fiona Yang表示：“悉尼住房的供应量一直没有出现过剩现象，即使有开发商拿下了土地，在多重因素限制下，也很难尽可能多建高楼。”

Sean Zhang也认为，即使澳大利亚政府出台的政策可能会增加开发商的容积率，但考虑到澳大利亚地方政府要求的贡献金，开发商在权衡成本后，可能会犹豫是否真的要建设更多房屋。此外，“如果留学生能在一年内均匀地进入澳大利亚市场，对租金的影响也不会这么大。但现在，即使每年二、三月或七、八月同时涌入的留学生数量减少一半，短时内的大量需求冲击也仍然存在，因为这种高峰期的供需关系很难匹配。”他表示。