新房价格环比上涨13个月 西安楼市因何走出独立行情？

2024年以来，各地房价仍然“跌声不断”。3月份全国70个大中城市中，商品住宅销售价格普降，共有57个城市环比下降、2个城市持平、11个城市环比上涨。

房价一片普降之际，还有城市是“幸存者”吗？在多数城市房价阴跌绵绵、时涨时跌之际，古城西安悄然走出独立行情，新房价格已环比13个月上涨，显得尤为特殊。

西安楼市从不缺故事。此前疫情形势好转后，西安楼市便明显复苏，2020年诞生了首个楼市“万人摇”，此后西安楼市热点不断，2021年共产生13次“万人摇”，此后年份热点项目也不时出现。

多位业内人士告诉第一财经，西安作为中国西部重要的中心城市，近年来吸引了大量人口涌入，刺激了房地产市场需求。近两年来，西安住宅品质不断提升，改善型需求占据主流，市面上出现众多总价高的“四代住宅”，推动了新建住宅价格结构性上涨。

值得注意的是，新房连涨的另一面，西安二手房在持续“以价换量”，市场持续性仍待观察。

房价连涨的“少数选手”

在当下房地产市场，能保持新房价格连涨的城市少之又少，西安算一个。

据日前国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市中，共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降，2个城市持平，11个城市环比上涨。其中上海涨幅0.5%领跑，西安涨幅0.4%。涨幅虽不及上海，但这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。

今年一季度，西安楼市整体表现热闹，龙头房企推盘热情较高，销售业绩也有所回温。

据中指研究院西安分院监测，一季度西安商品房意向登记平台共开展81次项目登记，近1.25万套房源入市，同比上涨15.44%。其中纯新楼盘供应量持续上升，一季度就有20个纯新盘上市。从楼盘登记情况来看，有11个楼盘登记核验通过量大于房源量、需要摇号。

龙头房企的销售业绩也未下滑。2024年一季度，西安TOP10房企实现总销售额超过267.1亿元，和去年TOP10企业销售额总额237.5亿相比，2024年一季度TOP10企业销售额“不降反升”。

四月份以来，房企推盘热情持续上扬，掀起“供货潮”。公开数据显示，从4月1日～25日，全市共有45批次登记，推出5797套房源，户型面积57～526平方米，均价14382～39424元/平方米。

推盘之余，房企在西安保持投资热情。根据中指数据库监测，2024年一季度，西安房地产开发用地土拍揽得土地出让金255.16亿元，排名仅次于北京、杭州，位居全国第三。近年来，央企在西安土地市场比较活跃，中海、中铁建、招商、保利等频频出手拿地。

新房价格上涨、房企业绩稳健、投资热情不减，西安似乎在当下楼市中走出了独立行情。

而实际上，西安楼市的上扬走势，在过去的2023年便已展现。克而瑞陕西表示，2023年全国楼市风云变幻中，西安楼市独好，土地成交规模及热度均位于全国上游水平，涉宅地成交规模排名第3位；楼市成交规模量价齐升，整体呈现出较强韧性。

在新房市场端，2023年西安新房成交面积环比上涨17.38%，供应量环比上涨2.65%，整体供求结构保持稳定；2023年年末，西安商品住宅均价达20251元/平方米，均价破2万。从2023年3月份开始，西安新房价格同比环比便持续上涨，至今已保持13个月。

改善需求推高房价

房价连涨13个月背后，西安这座城市有何特殊之处？

一位头部房企陕西区域总裁曾对记者表示，西安楼市整体供求关系比较健康，没有被严重透支过，这是衡量其市场尤为重要的一点；此外，西安教育资源丰富、高校人才辈出、对人口吸附能力强，为市场提供了源源不断的购房需求，随着经济逐步复苏，西安楼市便出现上扬。

多位业内人士则提到了一个共同因素：改善型需求攀升，拉高了西安整体均价。

中指研究院西安公司总经理石蕊告诉第一财经，西安作为中国西部重要的中心城市，近年来吸引了大量人口涌入，从而推动了房地产市场需求，购房者对居住环境改善的需求也日益提升。

中指研究院研报表示，2020年以来，西安新房的成交面积段略有上移，到2023年末120～160平方米的改善产品已成为成交主力；成交总价上移明显，产品集中在150万-200万、300万以上两段。改善型项目销售相对较高，甚至出现了“越贵越摇”的现象。

到2024年该情况仍在持续。据CREIS中指数据库统计，一季度西安主城区144平方米以上户型成交量同比提升10个百分点，总价300万以上产品占比上涨了8个百分点。最近，西安市面上出现众多“四代住宅”，品质好、户型大、总价高，推动了新建住宅价格结构性上涨。

“西安新房价格持续上涨，主要原因在于结构性上升，近期高品质楼盘占比提升，带动了价格上升。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也对第一财经表示。

克而瑞称，西安高端住宅2016年之前基本以低密别墅为主，此后才开始有城市中心大平层出现。2014～2023年这10年以来，西安500万以上高端住宅成交规模呈直线上涨态势，2023年高端住宅成交主要集中在曲江新区及大明宫板块、高新区、浐灞生态区。

克而瑞认为，西安购房消费主力由首置刚需向刚改、改善客户转换，原因主要有三：居民置业观念转变，购房消费由有房住向住好房进阶；在“房票”受限情况下偏爱预期收益额更高的大户型产品；二胎政策放开，催生功能性住房改善需求，三房、四房产品逐渐受到市场青睐。

除此之外，前两年西安高价地频出，也是如今产品端价格攀升的原因之一。比如在2020年时，西安主城诞生了15宗楼板价超1万元/平方米的涉宅高价地，地王接连涌现，部分地区甚至出现“面粉贵过面包”现象，有地块成交楼板价12504元/平方米，而周边项目售价仅12500元/平方米左右。

政策调整预期较强

与连涨的新房市场不同，西安二手房走势却出现分化。

西安市住房和城乡建设局最新发布数据显示，2024年3月份，西安全市存量房（二手房）网签备案面积达到101.89万平方米，住宅网签备案更是高达9617套，面积94.31万平方米。这一数据成为自官方公布二手房数据以来的“第三高”，仅次于去年3月和4月。

虽然成交量出现上涨，但这是西安二手房“以价换量”的结果。2024年3月，西安二手房环比下跌0.3%，同比下跌4.2%。各面积段房价价格都出现下滑，其中，90平方米以下房源环比下降0.3%；90～144平方米房源环比下降0.3%；144平方米以上房源环比下降0.4%。

“这套房源上线389天，从198万降到了165万元。”当地一房产中介，在提及西安一个热门小区的房源时称。他表示，西安二手房市场价格比去年明显下降，不过今年降幅有所收窄。

中房指数系统百城价格指数也显示，2024年3月，西安二手住宅价格环比下跌0.44%，样本平均价格为15329元/平方米。从2023年5月起，西安二手房价格便持续下行，仅少数月份呈持平态势。

在王小嫱看来，二手房房价更能反映真实的市场价格趋势。根据诸葛数据研究中心数据，截至2024年第17周，西安二手房挂牌量共计13万套，较去年同期上升6.7%；2024年3月，西安市场情绪指数为-0.88，较上月下降0.04。“短期内‘以价换量’的趋势难以改变，二手房短期价格上升动力不足。”

值得注意的是，当前放开楼市限制性政策的城市越来越多。比如，与西安同为“网红城市”的成都，近日宣布已不再审核楼市购房资格。目前，全国仅剩少数城市如北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、西安、珠海，还存在一定的楼市限购政策。

后续，西安会跟进成都步伐，进一步放开楼市政策吗？

王小嫱认为，截至4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中22城全面放松限购，不乏热点二线城市。在当前市场形势下，各地市场要适应新的供求关系，以往在市场上升期出台的限制性政策已不再适用于现在，预计未来二线城市全面放开限购的概率较大。

石蕊认为，根据以往的政策经验来看，二线城市逐步放开限购，以及鼓励高品质、好房子更多供给是未来政策趋势。西安和成都同处西部地区，经济发展、人文因素等环境上有相似之处，因此西安根据成都的政策进行借鉴，调整自身楼市政策的概率还是很大的。