探究广东首例危楼自拆自建模式：利益如何平衡 资金如何筹集

来到广州市花都区新华市场，沿着新中路直走，穿过右侧的多栋危楼，即来到集群街2号居民楼。这里73岁的老住户文姨怎么也想不到，自己住了40年的“老破小”危房未来将被重建成一座崭新的居民楼。

据官方资料，集群街2号楼建于上世纪70年代，为五层混合结构，楼龄较高，房屋本体损坏严重，此前已鉴定为D级危房（即整栋危房）。最近，集群街2号楼的10户业主，自筹数百万元资金，对已“病入膏肓”的老楼进行彻底的“自拆自建”。

过去，对于老小区而言，拆迁或许是常见的改造方式，而集群街2号楼却采取了“原拆原建”自主更新的模式，由居民投入、政府引导激励，是广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目。

在集群街2号楼改造的过程中，存在着哪些困难和问题？有哪些经验值得借鉴和推广？对此，第一财经记者展开了深度调查。

“卡住了”

3月25日，第一财经记者来到集群街2号楼施工现场看到，这栋楼已开始围蔽拆除，住户早已搬离此处。

记者获悉，集群街2号楼共计有10名业主方，建筑首层有16间商铺同属1名业主；二至五层共有24户住宅，其中9间属私有房屋，业主大部分为退休老人，另外15间属公房，业主单位为花都城投集团。

现年54岁的黄先生，系一户私有房屋业主，自1984年居住于此，至今已超40年。“住的环境好差，当初建房时墙体没有用水泥，而是用黄泥批荡做的，里面的红砖都已发霉，想打孔装空调或者照明灯都无法操作（固定螺丝，钻进去孔周围会碎掉）。对墙面装修粉刷，过几个月会受潮发霉发黑。”黄先生说，天花板还时不时掉泥块下来，可以清晰地看到里面细细的钢筋。

危房通常有加固、拆建两种处理方式，但在集群街2号楼这里，无论是业主，还是住建部门“微改造”项目人员，大家都知道简单地修葺已无法根治这栋楼的“老毛病”，唯有拆除重建。

“加固方案费用也不便宜，且加固后使用年限可能也就10至20年，性价比较低，所以居民比较倾向于拆建。”花都区住建局相关负责人告诉第一财经记者。

然而，拆除重建成本以数百万元计，谁来出这笔钱？“老的思想观念之下，一开始有人觉得拆了应该‘有钱赚’，不可能自己掏钱来更新。”长期跟踪集群街2号楼项目的辖区丰盛社区居委会主任曾燕娜说。

最先响应“自拆自建”的业主钟彩兰和徐耀通两位老人说，2023年9月左右的居民大会最初是讨论拆和不拆，很快，大家都说要拆，但一讨论到出资的问题，就卡住了。

花都区相关方面人士介绍，2023年11月左右，据相关方估算，基本确定集群街2号危破房拆建投资额为800万元左右，由业主共同承担改造成本，按照4600元/平米的标准开展预缴资金筹集，“这只是初步预估价格，具体以实际产生为准。”该资金包括拆除、建设，电梯，以及监理、设计等费用，再加上一些不可预测费，“（4600元/平米的改造）单价出来之后，后续的工作就是动员居民筹资。”

记者在贝壳找房平台查询发现，集群街2号楼所在的新中路周边房屋市场价格在8000/平米左右。很显然，4600元/平米的改造成本远远低于市价。

尽管大部分业主愿意自掏腰包，但依然有人对这笔拆建款“望而却步”。

“最开始说拆危改造大概每平米需要4000块至5000块，我们两夫妻都是环卫工，收入微薄，一时拿不出那么多钱。我们也很担心（负担不起），改建面积算下来也要（30万元左右）。”黄先生说，跟社区以及各部门反映之后，他们也是说有多少钱就先垫多少，先解决（钱这方面的）后顾之忧。

黄先生说，家里一共5口人居住，除了他和老婆孩子（4人）外，还有一位残疾人妹妹，因此还要求多腾出一间房用于照顾她，这样未来新建的房子将超过原房屋60平米面积，达到70平米左右，“算下来，总共要掏35万元。”

“我们两公婆工作这么多年，两人的公积金里面合计有十几万，再凑几万块钱，实际给共管账户交了20万元，还差15万（打算）贷款等方式解决。”黄先生说。

“（我的房屋面积）算下来（重建成本出资）需要27万元，我没有（那么多）钱，没办法啦。”文姨说。文姨手里的积蓄只有7万元，相对于拆建资金还有20万元的缺口，为此，社区为她寻求上级部门以及金融机构的支持。

事实上，为推进集群街2号居民楼的自拆自建，当地推出了相应的扶持政策：对于一些对于资金比较紧张的家庭，政府方面联系银行进行低息贷款，提供资金支持。同时，政府进行适当资金激励。

一个都不能少

从最初讨论拆建方案到最终确定，只有短短两个多月时间，但推动自拆自建方案落地的过程并非一帆风顺。

“家家都有本难念的经。”曾燕娜说，有的家庭经济困难拿不出足够的资金，还有的家庭担心临时租房的费用，另外有的家庭存在内部矛盾及财产纠纷。

有业主觉得拆建的成本高了，“提出能不能1000块/平米，要不就50万卖掉。”花都区一位知情人士介绍，在社区工作人员多次上门做思想工作之后，对方才愿意拆建。

还有人既觉得老房子并非非拆不可，同时也面临资金压力，比如文姨。

文姨的孩子长期不在身边，老伴常年身体不好，日常医疗费用开销大，“我都没钱建房子，所以在这里住了这么多年。”刚听说要拆建，文姨显得有心无力。“房子平常只有我俩居住，孙子偶尔回来。”她说。即使房子老了，但她仍觉得可以“凑合”。为了给文姨做思想工作，曾燕娜多次上门沟通。

曾燕娜说，社区先后召集业主开了9次居民大会共商，逐门逐户解释政策，了解他们的内心需求和想法，想方设法让居民吃下定心丸。

根据民法典第二百七十八条规定，决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。“而在小区整体重建过程中，不仅涉及共有部分的重建，还包括每位业主专有部分的推倒重建，每位业主的专有部分是否重建、怎样重建等只能由可独立作出意思表示的所有权人自主决定，他人无权干涉和剥夺。因此，小区重建的规划需要取得全体业主的一致同意。”长期关注房地产领域的上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉第一财经记者，哪怕是一户不同意，项目就只能停摆。

最终，集群街2号楼实现了全部业主100%同意的目标。2023年11月，居民大会讨论、投票确定最终还是自拆自建，社区居委还与业主代表、业主企业代表分别开设共管账户管理拆建资金，全体业主共同委托了业主代表之一的花都城投集团下属企业西城开发公司作为项目代建单位。

房子怎么建？这是当下集群街2号楼业主们最关心的问题。

记者了解到，花都区住建局邀请广东省建筑设计研究院团队全程参与“新集群街2号楼”的设计，根据居民意愿定制化设计。广东省建筑设计研究院有限公司林昊是项目的负责人之一，他告诉第一财经记者，这个项目不同于一般的商品房设计，“集群街2号楼24户，虽然只有9户私人业主和1位商铺业主，但是户户的需求其实都有些不一样，如果整个项目要推动，必须10户业主都要签名同意才可以。”

“集群街2号楼主要涉及到公平和利益平衡的问题。俗话说‘不患寡而患不均’，设计工作就是要体现每户业主的公平，不同利益相关方的权益都在方案中得到了体现，也是一个不同利益方妥协谈判的过程。”林昊说。

经验能否复制？

在集群街2号楼改造落地后，前往丰盛社区居委会咨询的人多了起来。3月25日，当第一财经记者赶到居委会时，社区工作人员刚与集群街2号楼周边的居民楼业主座谈完，“有些居民所在的楼也被定性为危楼，他们也想效仿集群街2号楼走自主更新的路径。”工作人员说，社区还在搜集居民的情况，准备向上面反映。

集群街2号楼之所以可以启动业主们自拆自建，这背后也离不开项目周边的改造“契机”。

去年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动，集群街2号楼本就在旧改范围内。据官方信息，该片区总投资约5.94亿元，重点开展片区内人居环境提升、老旧小区微改造等工作，积极探索多产权业主危房拆建新路径。

在这一契机下，考虑到业主不熟悉房屋建设方面的流程，花都区政府决定以集群街2号楼为突破口，鼓励权属人自行委托区属国企作为实施主体开展拆除重建具体工作，包括后续的审批手续办理等事宜。此外花都区出台了相关试点方案，对居民出资拆建给予引导和激励。

此前，有相关数据显示，国内在2000年之前建成的老旧小区约有22万个。而城市更新中的危楼、旧楼如何更新，也是城市建设必须面临的一个问题。

“集群街2号楼走自主更新的路子（模式），主要是居民比较支持，然后政府再给予引导激励。”花都区住建局相关人士表示。

谈及集群街2号楼的经营复制推广问题，林昊认为，政府的持续推动，居民的改造意愿，社区的沟通，也包括专业设计人士的参与，才能够相比于其他地区的案例比较快速地推进下来，经验真正要推广复制，这几方面的力量都不能缺少。

严跃进表示，自主更新模式需要政府在建筑规范、过程监管等方面发挥引导和监管作用，以确保更新过程的合法合规，而这也需要政府在更新模式中找到恰当的平衡点，既能够引导和支持居民的自主更新，又能够保障整个过程的合法性和公正性。

“小区重建属于大型建设工程，业主不可随心建设，不但要满足城市规划要求，还要对小区重建工程进行相应立项工作。”严跃进说，规划设计、取得建设工程施工许可证施工建设、完备小区人防和消防、办理竣工验收手续等，既需要政府相关部门的指导、协助，也需要引入相应设计单位、施工单位、勘察单位等进行具体的设计、施工、监督。

“预计今年年底建好，居民可以住进新家。”花都区住建局相关负责人表示，后期还将动员居民自主引入专业物业或准物业管理，解决老旧小区无物业管理专项维修资金难以后续管养问题。

（应受访者要求，文中文姨为化名。实习生郝梓竹对本文亦有贡献）