银团贷款未定、保险股继续跌，万科债务抵押率怎么样？

万科风波持续扰动资本市场。3月13日，地产、保险板块均陷入调整，万科A（000002.SZ）收跌3.10%，银行板块也走低，平安银行（000001.SZ）领跌。保险股中，中国太保（601601.SH）跌超7%，新华保险（601336.SH）跌逾4%，中国人保（601319.SH）、中国人寿（601628.SH）跌幅均超过3%。

此前一日，市场传言将有12家银行为万科筹措800亿元银团贷款，为其接下来的公开市场债务释压，涉及6家国有大行和招行、中信、兴业、浦发、民生、平安6家股份行。

第一财经记者就上述消息求证多位银行人士，截至目前，尚未给出确切回应。有股份行人士认为，市场流传方案存在可行性，但考虑到抵押物不足且没有深圳国资委担保，或还需要非市场因素促进。

从公开市场债务情况来看，Wind数据显示，截至3月13日，万科旗下存续的公开市场债券有74只，合计金额865.7亿元。其中，2024年年内到期债券有40只，对应金额超过300亿元，其中上半年有15只到期，合计金额接近150亿元。

随着近期万科与新华资管展开债务磋商等消息发酵，市场对保险公司的房地产风险敞口作出新的评估。根据万科前期发债文件，非公开市场债券中，截至2022年末，万科银行借款合计为1903.66亿元，其他借款合计381.32亿元（其他借款主要包括保债计划），以上两项总计2284.98亿元。

所谓保债计划，是指险资与万科合作的债权投资计划。在金额较大的非传统融资中，万科借款方包括新华资管（97.82亿元）、平安银行（58亿元）、泰康资管（46亿元）、中原信托（30亿元）、中诚信托（22亿元）。其中，中原信托一笔30亿元融资在2023年4月3日已到期，新华资管有两笔合计43.85亿元分别将于2024年12月、2025年12月到期。

按照上述约381亿元的其他借款计算，除上述几项借款外，还有约127亿元借款资金未列示。

据媒体报道，3月以来，多家险资高管赴深圳万科总部磋商，万科高管也曾在2月底赴京与险企商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。其中，万科方面的诉求为险资不要提前行权，而险企希望万科增加资产抵押措施。

新华保险去年半年报显示，公司列示的拥有控制权的万科项目债权投资计划有2个，合计金额约为42亿元。此外，在万科前十大股东中，包括招商银行、中国人寿、新华人寿旗下金融产品。

从万科在银行、信托、保险资管等机构的存量借款担保结构来看，万科抵质押及保证贷款占比相对较少。2020年、2021年、2022年末信用担保融资占有息负债比例分别为70.9%、72.13%、67.94%。

据记者不完全梳理，截至2022年末，重庆龙湖信用借款占比为61.78%；截至2020年末，金地信用借款占有息债务比重分别为56.8%；截至2023年3月末，华润置地信用借款占比43.57%；截至2022年9月末，碧桂园信用借款占比34.49%；保利地产截至2022年末信用借款占比25.86%。

以万科上述金额前十的非传统融资为例，10笔借款担保方式均为信用担保。另从金额前十的银行贷款来看，除招商银行一笔65.24亿元（港币折合人民币）借款为质押贷款外，其余9笔为信用贷款。多位银行人士对记者表示，导致开发商抵质押贷款占比差异的主要是集团信用资质和银行信贷风控策略，也可能受到其他政策等因素影响。

截至2022年末，万科借款金额前十的银行包括工商银行、招商银行、中国银行、兴业银行、上海银行、建设银行，合计金额396.37亿元。其中，上海银行（17.9亿元）、建设银行（17.75亿元）在2023年已到期；中国银行、兴业银行分别有一笔将于今年10月3日和12月20日到期，对应金额分别为18.64亿元、44.94亿元。

从金额较大的未到期贷款来看，工商银行为92.41亿元（2026年），招商银行为65.24亿元（2025年），中国银行为125.19亿元（2024年、2026年、2027年、2029年），兴业银行为77.89亿元（2024年、2025年）。

万科在上述发债文件中表示，公司货币资金和现金流充裕，可有效化解短期偿债压力。财报数据显示，截至2023年9月底，公司货币资金约为1037亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。但有业内人士认为，考虑到房企运营模式的特点，其中有多少为非受限资金，要看母公司与项目子公司间的财务关系。

2022年末时，万科仍有部分未发行债券和银行贷款授信额度可用。截至2022年末，公司获得主要合作银行授信总额约为5095.56亿元，其中已使用授信额度约为3062.15亿元，尚余授信额度2033.41亿元。

另外，万科已在交易商协会注册280亿元中期票据，除2023年6月开始募集发行的第四期中期票据外，公司当时称其余额度预计年内完成发行。不过从后续公开信息来看，剩余额度至今可能未再发行。

包括近期传言的银团贷款在内，市场关注万科融资能力的焦点仍是抵押物是否充足、可出售资产估值等问题。去年财报显示，截至2022年年末，公司固定资产（包括酒店、房屋、建筑物等）及投资性房地产的账面价值合计为1150亿元，剔除用于银行借款抵押的资产后未受限部分约为1143亿元。

近期，万科提前备足资金偿还了一笔3月11日到期的美元债。不过当日，国际评级机构穆迪还是宣布撤销了万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级（高息债/垃圾债）。同时，下调高级无抵押债务评级至Ba2，并把万科所有评级列入评级下调观察名单。这或在一定程度上加剧市场对上述保债计划的担忧。