两大房企直面偿债“洪峰”，地产“最后一道防线”告急

一笔债券的如期偿还，这样一件放在平常很理所当然的事情，近期却被资本市场当作了利好信息。

日前，万科集团发布公告称，3月11日到期的一笔美元债，已将约6.5亿美元存入指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。当日，万科多只债券大幅反弹，其中“20万科08”上涨23.11%，“22万科06”上涨15.97%，盘中一度涨超20%触发临时停牌，“21万科02”上涨12.92%。

资本市场快速反应的背景是，外界近期对于万科能否顺利偿债的担忧。3月初，有传闻称，万科试图寻求部分债务展期，受此消息拖累，3月4日，万科多只债券下跌，有债券跌幅超36%，万科AH股则分别跌超4%和7%，该情绪同时带动整个A股房地产板块下跌约2.5%。

短短4天，万科股债价格的涨跌犹如过山车，而这也侧面反映了资本市场摇摆不定的焦虑情绪。自2021年下半年花样年推翻房企债务违约第一块多米诺骨牌以来，房企的流动性危机在地产行业内传导，从规模房企到头部房企、优质房企，直至2023年下半年的碧桂园、远洋也相继宣布启动债务重组。如今，在资本市场依然坚持偿债的房企所剩寥寥。在这一时期，混合所有制房企万科、金地也曾多次遭遇股债下跌，引发市场普遍担忧，最终因自身经营相对稳健，且得到来自国资股东的支持而屡屡化险为夷。

然而，房地产销售的持续下滑，仍旧在不断透支着房地产企业的自有资金，对于万科、金地这样的房企而言，危机并没有解除。根据第一财经初步统计，未来一年内，万科有接近4成的存续债券到期，需要准备326亿元的资金来偿还到期债务，金地则有超过7成的债务到期，需要准备偿还的资金约158亿元。如若楼市销售不能快速回升，如若股债融资功能不能恢复，抑或是没有金融机构的特殊支持，这些被视作“地产最后一道防线”的房企，将继续面临随时“违约”的巨大压力。

有多少债？

Wind数据显示，截至3月4日，万科的境内外存续债券共75只，债券余额合计约872亿元，从到期情况来看，万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%。今年上半年，万科有16只债券陆续到期，应偿还债券金额约150亿元。

此外，万科还有一部分非传统融资债务。根据万科2023年第四期中期票据募集说明书，截至2022年年末，万科向银行、信托等金融机构借款有十笔，合计总金额超过200亿元。其中，有一笔需要在未来一年内偿还，借款方为新华资产管理股份有限公司，金额26.25亿元，借款终止日为2024年12月25日。

从偿债能力来看，根据万科最新的公开数据，截至2023年9月底，其货币资金为1037亿元，较2022年同期的1372亿元减少24%，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。

但有业内人士曾对第一财经表示，房企账上的货币资金多数为监管账号内用于“保交付”的资金，存在受限的情况，通常不能被集团抽调用于偿债。因此，面对密集到期的债务，房企通常只能选择出售有价值的资产，这是最快速和便捷的方式。此前，曾有多家房企采用过类似的操作，比如雅居乐，就曾经在2022年前大量出售资产和项目，顺利渡过偿债高峰期。

公开信息显示，去年下半年以来，万科已陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金约37亿元。2022年，上海七宝万科广场是万科集团旗下营收排名第一的商业项目。

目前，万科手里还有不少物业资产可以出售回笼资金。根据万科集团的年度报告，截至2022年年末，其包括酒店、房屋、建筑物在内的固定资产，以及投资性房地产的账面价值合计为1124亿元，剔除用于银行借款抵押的资产外，未受限的部分约为1013亿元。

另外近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示，万科集团手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右，因为低能级城市的物业资产比较难出手，预计万科手里一线城市的商业物业，以及一些优质的物流地产项目，卖掉能回笼300亿元的资金。此外，万科持有万物云、万科海外等股票，持股比例对应市值130亿，可以通过二级市场出售，回笼资金约80亿元。目前，万科最终会将资产出让筹集资金，抑或是获得金融机构的特殊支持，目前还不得而知。

与万科也相似，金地也将在未来一年内面临不小的债务压力。

据Wind数据，截至3月4日，金地集团境内外存续的债券共15只，债券余额约为210亿元；一年内到期的债券有9只，余额合计158亿元，占所有债券余额的比例超过7成。也就是说，接下来一年时间，金地将偿还规模超过7成的债务。

短期来看，今年上半年，金地就有5只债券到期，涉及金额76亿元。其中有三只债券将在3月到期，包括“21金地MTN002”“16金地02”“21金地MTN003”，涉及金额达到41亿元，5月、6月分别有一笔20亿元、15亿元的债券到期。

如同万科一般，仅从账面资金来看，金地足以覆盖未来一年内的到期债务，截至2023年9月，金地手中的货币资金为338亿元。此外，截至2022年年末，其在北京、深圳、上海等城市拥有的投资性房地产、固定资产账面价值合计约为263亿元。但货币资金以及物业项目受限的情况，金地未公布，因此是否能够按时偿还债务，仍不得而知。

今年以来，金地已偿还了两笔到期债券，合计约50亿元。接下来，金地还将面对的是上半年内即将到期的76亿元债务兑付。

据悉，2023年下半年以来，金地就已经开始为今年的到期的债务做准备。2023年12月，金地将其位于深圳福田的核心资产金地环湾城项目股权出售给大股东深圳市福田投资控股有限公司，出让对价为32.5亿元。

今年2月26日，金地公告称，其控股的金地物业向招商银行申请25亿元的授信额度，金地方面以持有的金地物业股权提供质押担保。3月6日，金地公告称，其控股的北京金地中心项目公司向交通银行申请40亿元的经营性物业抵押贷款，金地集团为之提供股权质押担保。

上述两笔贷款资金总计为65亿。据了解，这65亿将用以偿还金地集团今年上半年到期的公开债务，两笔贷款的敲定，也在很大程度上缓解了金地集团的短期偿债压力。

随着上述两笔贷款的敲定，近期金地也陆续发布了即将到期的债券兑付公告：中期票据“21金地MTN002”（3月10日到期），发行人将在规定时间前将兑付资金划付至相应收款账户；4月7日应该回售的债券“21金地03”，金地已委托中国证券登记结算有限公司上海分公司进行债券兑付、兑息，将于到期日前两日将回售资金划付至相应账户。

破防的冲击？

2021年10月，因一笔约2.06亿美元的票据到期未能按时偿还，百强房企花样年正式宣告境外债务违约。这成为内地房地产企业债务违约的第一块多米诺骨牌。

此后，伴随着楼市持续下行，销售节节下挫，房企流动性承压，期间国际评级机构接连下调内地房企的信用评级，加速债务到期，违约潮在房地产行业内快速蔓延，陆续有房企倒在保信用的道路上。

2021年下半年以来，当代置业、新力控股、中国奥园、佳兆业、富力等规模房企先后宣告债务违约；年底，头部企业恒大宣告进行境外债务重组，正式爆雷。

进入2022年，先是闽系房企正荣、阳光城暂停偿债；同期，两千亿销售规模的“优等生”世茂集团也传出了资金紧张的消息，同步开启资产处置的举措，并于当年7月份开始推进境外债务重组；5月份时，曾位列房企第一梯队的融创，尽管大手笔处置了一系列资产，但面对到期的巨额债务仍杯水车薪，最终也走向了债务重组的道路。

随着越来越多规模房企陷入流动性危机，监管层对房地产行业的支持从需求层逐步来到供给侧，为优质民营房企的融资提供助力，从创设信用风险缓释凭证，到中债增提供信用担保，监管层的增信支持不断升级。

但2022年11月，曾在信用背书下完成一笔中票发行的示范房企旭辉也宣布境外债务停付本息，寻求境外债务全面解决方案。

进入2023年下半年，房地产销售和金融两端复苏不及预期，曾被市场广泛认为较为安全的开发商也逐渐被卷入违约的漩涡中。2023年7月，有国资股东加持的远洋控股历经一笔境内债务展期之后，两大险资股东成立联合工作组进驻等一系列动作之后，在9月中旬宣告暂停支付所有境外债务。

同时，昔日规模第一的碧桂园也宣布启动债务展期，这家财务素来相对稳健的巨头的爆雷，给市场带来巨大震撼，外界不禁追问，到底还剩多少房企可以穿越周期？直到万科、金地等混合所有制房企，亦不得不直面流动性风险。

2023年10月，国际评级机构下调万科的信用评级，此后公司债券价格大幅下跌。市场对地产基本面的悲观和忧虑无处掩藏。彼时，业内有分析曾指出，万科在行业内占据龙头地位，如果对万科安全性的疑虑持续，预计对房地产市场的修复也会产生不利影响。

所幸在2023年11月举行的投资人沟通会上，万科得到股东深地铁、深圳国资委的强势站台，后者明确表态会对万科予以支持，帮助万科获取政策和资金支持。而总部同样位于深圳的混合所有制房企金地，则得到了当地国资真金白银的支持。2023年底，金地以32.5亿元的交易对价将深圳环湾城项目51%股权出售，接手方为深圳市福田区国资委。

两家房企得到当地政府支持，在一定程度上也被市场解读为，关键时刻地方政府会出手相助，这是地产债的最后的防线。

2023年下半年时，使碧桂园陷入流动性危机的重要因素之一便是销售表现的急转直下，当时多数企业销售连续三个月环比下滑，至这年7月份，百强房企实现销售操盘金额同环比皆超3成，碧桂园的销售也从2022年时的月均290亿销售额，大幅走低至当年7月份的120亿，几乎创下过去几年来该公司月度销售的最低水平。

这样的剧情也正在万科、金地身上上演。2023年全年，万科累计实现合同销售金额3761亿元，同比减少9.8%；今年1月，万科实现合同销售金额194.5亿元，同比减少了32%，而在过去的2023年里，万科的月度销售数据从未低于200亿元。

同样地，2023年金地集团实现销售金额1535.5亿元，较2022年下跌超30%，已经连续第二年同比下滑。今年1月份，金地集团实现签约金额55.1亿元，同比大幅下降超40%。

一位房地产行业分析师向记者坦言，当前已经不是哪家房企自身的问题，现在市场、行业也没什么向好的信号，谁爆雷都不稀奇，项目卖不出去，即使能拿到银行贷款、融资，也无法根本解决问题。

一家出险房企内部人士也认为，万科债务违约对市场的冲击也不会太大，因为违约也不意味着公司就没了，保交付和境内运营也依然能正常进行。

有长期跟踪地产板块的固收分析师则向记者坦言，当前地产美元债面临的结果就是赎回、偿还或者违约，已经没有预期发行新美元地产债的可能，因此即便两家房企也违约，对融资来说不会产生太大的影响。

也有观点认为，两家房企的风险会对其他国资背景企业产生影响。汇生国际融资总裁黄立冲分析认为，过去债权人和投资人认为有国企作为主要股权或者第一大股东的企业，若出现风险，银行或政府会出手，如果最终结果仍旧是出险，那么也就打破了这一层幻想，市场难免会把混合所有制与民企等同，或许会带来对整个板块的信心打击。

3月11日，市场上有传言称，监管层近日与金融机构会面，要求大型银行加强对万科的金融支持，要求万科的私人债券持有人讨论延期的问题，金融机构被要求迅速取得进展。对于该传言，还未有官方公开发声。当日，万科A股价收报9.46元/股，上涨3.05%；金地集团股价上涨3.08%至4.02元/股票。

万科的债券则涨跌不一，“22万科02”上涨14%，“22万科05”上涨5%；“22万科04”“20万科08”则下跌近9%。债市的巨幅波动以及涨跌不一，或多或少，依然隐含着市场对于“地产最后一道防线”能否守住的焦灼与担忧吧。