“撤辣”后香港楼市快速活跃，本地发展商预判后市增长空间

刚刚过去的周末，香港迎来了一波又一波热情的购房者。中原地产提供的成交数据显示，在3月2-3日的两天里，香港一手市场成交达452宗，环比上周末的24宗成交增长近18倍。3月5日，记者所在一个香港购房群中，已有四组来自内地的客户赴港看房。

购房者的如此热情源于港府的全面“撤辣”。 2月底，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布，特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

时隔14年，香港楼市进入“零辣招”时代。这一新政大大降低了香港购房门槛，当地人买房的印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人在港买房的印花税税率亦明显下降，与撤辣前相比，相当于打了九折。

在此之前，香港楼市已深度调整两年有余，近期的楼价已回调至2016年年底的水平。业内认为，当前的新政有助于加快楼市复苏，恢复市场信心。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，楼市全面撤辣，将有助市场回归正常流通量，今年第一季度将迎来成交量的小阳春，按季度有望增长7成。

也有多位受访业内人士认为，短期内香港楼市将得到提振，积压的需求会得到充分释放，但长期来看，影响投资者入市的经济发展、楼价价格展望等因素尚未得到有效解决，市场预计将逐渐恢复平稳。

立竿见影

与内地以限制资格等方式打击炒房的手段不同，香港对楼市的调控以征税为核心措施，也即当地所谓“辣招”。

2010年以来，为打击房地产炒作行为，抑制房价过快上涨，特区政府陆续推出了一系列楼市辣招，包括额外印花税、买家印花税、新住宅印花税等，以打击短期炒卖活动、遏抑外来需求、减少投资需求等。

不过，随着美国接连加息、疫情等多重影响，香港楼市自2021年下半年进入调整期，并持续至近期。据香港差饷物业估价署2月27日公布的数据，今年1月，香港楼价指数跌至306.4，是2016年10月以来最低，按月跌幅扩大至约1.6%。

这一期间，特区政府曾在2023年10月局部调整“辣招”，但效用并不十分明显。直至2024年2月28日，辣招印花税全面撤销，楼市辣招正式成为历史。

而这一新政大幅降低了香港购房门槛。据美联物业测算，对于内地买家或公司买家，在撤销辣招之前在香港购买物业需要缴付楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税，撤辣后只需缴付从价印花税，视物业价值需缴的税费由100港元到楼价的4.25%不等。

以1000万港元的物业为例，非本地买家现在只需要缴付37万港元从价印花税，较原先辣税共150万港元，节省了113万港元。假若非本地买家或公司买家购买一间价值1亿港元超级豪宅，原先辣税共1500万港元，现时更可节省1075万港元的辣税，只需要缴付425万港元的从价印花税。

记者从一家开发商处了解到，“撤辣”后成交的一位客户购买了一套面积约1300尺（套内面积130平方米左右）的房子，“撤辣”前该客户需交印花税15%，如今则只需交4.25%，省去10.75%的税，折合近500万港币。

在如此利好政策之下，众多买家的眼光再度聚焦于香港楼市，业内人士认为，此举将促进未置业人士、投资者和内地买家回流香港市场。在“撤辣”之后两三天内，很多“冲香港群”迅速满员，记者所在的一个内地购房群中也已有多组客户前去香港实地看房。有香港当地中介透露，新政后仅两个小时，就有12套房成交。

记者从龙湖方面了解到，“撤辣”当日，该开发商在香港的高端项目即录得成交2套，总价近1亿元。据项目相关负责人介绍，“撤辣”当日成交客户中一位是内地买家，直接享受到了香港新政策利好；另一位则是香港永居买家，担心新政之后很多内地买家过来香港买房，自己中意的房源被抢的同时房价抬升过快，来项目后立刻出手购买了1000多尺4房产品。

一片热潮之下，香港楼市在过去的几天里确实迎来显著的小高峰。中原地产提供的信息显示，自2月28日至3月3日的五天时间里，香港楼市一手市场录得近590宗成交，是2月全月约276宗的1.1倍，市场整体活跃度提升明显。其中，长沙湾Belgravia Place在周末两天销量更是达到约138伙。

业内普遍看好本次新政的影响。恒隆地产向第一财经记者表示，对香港特区政府撤销住宅物业若干税项的措施表示欢迎，并相信撤辣能回应市场需求，减轻置业成本，刺激交投，并有助香港整体经济发展及提振市场信心。

新鸿基地产方面也向记者表示，“撤辣”公布约一个星期，还需要更多时间观察市场反应，但总体而言，新鸿基地产相信全面撤销楼市辣招，可令楼市成交量增加，活化市民的换楼链，同时令首次置业者有更多选择，最终加快楼市复苏，恢复市场信心，令楼市健康发展。

能持续多久

尽管对香港楼市蠢蠢欲动的购房者颇多，但能对此番撤辣政策做出快速反应的，仍是关注当地市场并有实际购房需求的人士。

有对香港楼市较为熟悉的业内人士向记者分析，目前出手的一般都是本来就在香港有业务、有工作留学生活，或者原本已有投资移民计划的人，较少临时从内地过去买房的人。这其中的一个主要原因是资金“转出去”的问题。

根据《个人外汇管理办法实施细则》规定，境内个人每年享有等值5万美元的结售汇便利化额度。但这也意味着，若想通过该方式在香港实现购房，往往需要几年的时间才能实现。

在香港生活工作过多年的Lisa（化名）来自内地省份，2020年左右曾筹划过在港买房。她告诉记者，对于普通的个人购房者，在香港买房通常有全款和贷款两种方式，若要全款的话，就需要将内地的资金转到香港，由于相关规定的限制，就需要采用蚂蚁搬家的方式渐次转账。若采用贷款的方式，购房者则只需要准备首付，一般为房款的10-30%，余下的资金到银行进行按揭。

另据上述业内人士介绍，内地购房者还可通过开公司进行大额投资等方式，可实现投资移民，获取香港身份、进行房产投资等。

基于此，在香港做房产代理已有约6年时间的Daniel（化名）向记者表示，短期内会见到楼市成交量的回升，成交会好于2023年，但这个热度不会维持太久。

他认为现时入市的是一群等了很久的投资者或者非香港本地人，当下的香港楼价并不是一般普通市民能够买入的。“香港经济需要时间去修复，所以楼市也会慢慢地平静安稳下来。”

一位身处香港长期观察房地产行业的资本市场人士也认为，短期内新政策有助于需求增加，部分非香港本地、海外、已在港有物业的人士或者有意愿、需要购买多套房产的人士会出手，但对于经济、楼市价格展望、按揭贷款负担、工作能否稳定等一系列结构性问题仍然存在，并影响着市民的购房需求增长，也让投资者对当前是否是真正的入市时机有所担忧。“这些不是‘撤辣’政策就能解决的。”

上述资本市场人士指，有楼价上涨的预期就会有买家，对于投资者来讲，当前按揭成本高过收租的回报率，买楼出租获得的租金还不足以覆盖按揭成本。

不过，业内也有观点认为，香港楼市后续仍有支撑力。新世界发展行政总裁郑志刚就认为，全面撤辣以及金管局放宽按揭贷款政策等系列措施能有效打通换楼链，释放市民购买力，并吸引投资客重新入市。

郑志刚认为，市场一直都有强劲刚性需求，当前的政策帮助好多中产家庭，无论是上车或者换楼客，储备了长时间的购买力将获释放；同时，以“高才通计划”为例，现在政府已批出十四万宗申请，约十万名人才已来港，当中六成为已婚人士，其中很多是举家来港，暂时租楼居住，当安顿好后，便会买楼在香港落地生根，成为楼市新的刚性需求，全面撤辣会吸引他们提早入市。

此外叠加美国加息周期接近尾声、香港租金有所回升等因素，业内对楼市表现也有较好预期。郑志刚预计，这次全面撤辣，相信交投有至少4至5成升幅，“市场仍然有不少单位供应，所以楼价未必会有大升幅，但交投应该会活跃起来”。