百强房企1月拿地总额856亿 入市意愿有回暖之势

土地市场出现了一些积极的信号。第三方研究机构中指研究院发布的数据显示，1月，全国百强房企拿地总额856亿元，同比大幅增长44.8%，拿地意愿显现回暖之势。

另据克而瑞数据，1月百强房企的新增土储货值、总价以及建面的百强门槛值分别为7.5亿元、1.4亿元和8.8万平方米，同比均有50%以上的涨幅。

房企拿地表现在2023年12月时就已出现一定程度的恢复。据中指研究院研究总监刘水观察，从2023年全年数据来看，前11个月的房企拿地额下降约6%，12月份TOP100房企拿地额同比上升约1%，成交约1500宗，而之前每个月的成交量则约600宗-700宗。“由于12月份土地成交翘尾，保证了2023年全年的土地成交情况。”

许多热点城市进行宅地出让，也对房企拿地热情的提高有所助益。1月份以来，北京、上海、成都等多地均有宅地出让，杭州则在1月开启了年内首次集中拍地。1月中旬，北京出让了4宗地块，其中有2宗地触顶摇号，溢价率达15%，拉动平均溢价率至8.9%。

这期间，叠加各大城市取消土拍最高限价，有效提高了成交溢价率，推动市场预期的改善。据中指研究院统计，截至目前，22城中已有18城落实取消土地限价，近来不少城市的溢价因此明显提高。

1月下旬，杭州开启了首次集中供地，出让的6宗土地中，溢价成交5宗，其中位于萧山区的一宗地块，经过51轮竞价，被滨江以超29亿元竞得，溢价率高达30.59%；同期长沙开福区的一宗地块也由湖南运达房地产溢价47%摘得。

受核心城市优质地块土拍升温的影响，土地市场的平均溢价率整体出现回升。克而瑞数据显示，1月份，包括杭州、长沙等在内的城市月内平均溢价率均突破10%，上海的平均溢价率达7%，拉动整体平均溢价率提高至3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势。

不过，业内认为，土地市场当前修复的持续性仍有待观察。刘水分析，1月份同比表现亮眼的原因有两点，一则是2023年1月，土地市场还在执行“两集中”政策，并且当时为春节，双重因素导致去年基数较低；二来，2023年10月以来，多个热点城市相继取消了土地最高限价等限制政策，带动了重点城市和区域土地热度的回升。

事实上，从拿地主体来看，当前地方国企仍在唱主角。克而瑞数据显示，1月的拿地金额TOP100中，城投几乎占据半壁江山，拿地金额超过民企和央国企，占百强总金额比例接近40%。

另据中指院，石家庄城发投1月份以53亿元的拿地总额排名第一，中国雄安集团也拿地超30亿元；拿地面积前三位的则分别为成都东部集团、中国雄安集团和岳阳城建。

刘水认为，目前，拿地榜排名靠前的以一些地方国企为主，所以拿地较多的现象是不是市场自主自发的行为，还不能够确定。

而聚焦于销售百强房企，其拿地情况实则惨淡依旧。据克而瑞数据，1月份，百强房企中，仅有不到11家企业有土储入账，仅招商、绿城、滨江、华润等在一二线城市表现积极。

尽管年初至今，监管层对房地产合理融资的支持政策不断传出，房企项目“白名单”迅速推进，上海、广州等一线城市也相继对限购政策进行松绑，但目前政策落地效果究竟如何仍待进一步观察。

从1月的市场表现来看，百强房企销售仍在探底，实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低；TOP50房企的门槛值更是同比大幅下降近39%，跌破10亿元。

对于曾占据房地产投资拿地半壁江山的民企而言，其投资依赖于销售市场整体的复苏情况。当前销售市场恢复不达预期，民企投资能力预计需要更长的修复期。

克而瑞认为，对于大部分百强房企而言，短期企业保交付、保现金流依然是“主旋律”，投资拿地将保持谨慎、收缩的态势；而对于国资房企及部分优质民企来讲，预计一季度投资态度会相对积极，尤其对热点地块将会积极参拍。就在2月1日刚结束的一场北京土拍中，华润置地斥资超75亿元总价，溢价拿下亦庄新城一宗地块。

整体而言，在市场端疲软、房企资金压力尚未完全缓解之下，2024年土地市场热度还将延续低位并持续分化，房企关注焦点依然在核心一二线城市的优质板块。国泰君安也预计，在限价基本放开的背景下，地块的冷热分化将会进一步加剧，后续优质地块的竞争将加剧，并带来溢价率的进一步上涨。