机构报告：成都甲级写字楼空置率突破3成

1月24日，仲量联行发布的《2023年成都商业及物流地产市场报告》显示，2023年，甲级办公楼市场净吸纳量低于年初预期，增量需求呈现结构性特征，部分行业退租频发，办公楼租金加速下滑。零售物业市场受零售消费整体回暖修复影响，空置率同比回落，但空置压力犹存。

在甲级办公楼市场上，2023年初，企业活动恢复正常，办公需求反弹预期增加，成都市场在第二季度实现成交回暖，甲级写字楼单季新成交面积高达21.8万平方米，成为今年单季峰值。然而，进入下半年，市场退租高企，新租转弱，企业不动产预算收紧，市场去化难度加大。

报告显示，2023年全年，成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得5.3万平方米，同比下降49.1%。其中，市场化租赁吸纳仅为1.9万平方米，处历史低位。

受退租、企业弱预期等因素交叠作用，成都成熟商务区年内多个项目的空置率急速攀升。第三季度，成熟商务区（剔除天府新区）的空置率攀升至27.8%，环比上涨1.7个百分点。2023年，成都甲级办公楼平均空置率收至30.6%，同比上升2.5个百分点。

在此情况下，价格竞争是2023年的市场主线。一方面，需求端的弱修复导致市场竞争十分严峻；另一方面，二级租赁市场空置压力高企，迫使“资金链敏感”的运营商不得不采取“超低价”策略。低价竞争从二级转租市场反向传导至一级租赁市场，造成高品质办公楼价格“内卷”愈发严重。仅第三季度，成都甲级办公楼市场租金环比跌幅高达3.2%。截至四季度，成都甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高达6.6%。

报告预计，2024年，成都甲级市场新增供应将超过50万平方米，其中超九成位于天府新区。 城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求增量，市场的周期性波动不可避免。

相比甲级办公楼市场，消费复苏使得零售地产基本面持续修复。在2022年低基数的推动下，2023下半年成都社会消费品零售总额反弹速度加快。1-11月，成都社会消费品零售总额实现9036.5亿元，同比上升10.4%，较1-6月提升1.6个百分点。其中，餐饮增速26.2%远高于商品零售的7.3%。

不过，市场空置压力仍在，零售资源争夺激烈，新项目招商周期延长。

仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“成都是中国商业存量前三的城市，高存量必然带来内卷的竞争压力。”