机构报告:成都甲级写字楼空置率突破3成
1月24日,仲量联行发布的《2023年成都商业及物流地产市场报告》显示,2023年,甲级办公楼市场净吸纳量低于年初预期,增量需求呈现结构性特征,部分行业退租频发,办公楼租金加速下滑。零售物业市场受零售消费整体回暖修复影响,空置率同比回落,但空置压力犹存。
在甲级办公楼市场上,2023年初,企业活动恢复正常,办公需求反弹预期增加,成都市场在第二季度实现成交回暖,甲级写字楼单季新成交面积高达21.8万平方米,成为今年单季峰值。然而,进入下半年,市场退租高企,新租转弱,企业不动产预算收紧,市场去化难度加大。
报告显示,2023年全年,成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得5.3万平方米,同比下降49.1%。其中,市场化租赁吸纳仅为1.9万平方米,处历史低位。
受退租、企业弱预期等因素交叠作用,成都成熟商务区年内多个项目的空置率急速攀升。第三季度,成熟商务区(剔除天府新区)的空置率攀升至27.8%,环比上涨1.7个百分点。2023年,成都甲级办公楼平均空置率收至30.6%,同比上升2.5个百分点。
在此情况下,价格竞争是2023年的市场主线。一方面,需求端的弱修复导致市场竞争十分严峻;另一方面,二级租赁市场空置压力高企,迫使“资金链敏感”的运营商不得不采取“超低价”策略。低价竞争从二级转租市场反向传导至一级租赁市场,造成高品质办公楼价格“内卷”愈发严重。仅第三季度,成都甲级办公楼市场租金环比跌幅高达3.2%。截至四季度,成都甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月,全年跌幅高达6.6%。
报告预计,2024年,成都甲级市场新增供应将超过50万平方米,其中超九成位于天府新区。 城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求增量,市场的周期性波动不可避免。
相比甲级办公楼市场,消费复苏使得零售地产基本面持续修复。在2022年低基数的推动下,2023下半年成都社会消费品零售总额反弹速度加快。1-11月,成都社会消费品零售总额实现9036.5亿元,同比上升10.4%,较1-6月提升1.6个百分点。其中,餐饮增速26.2%远高于商品零售的7.3%。
不过,市场空置压力仍在,零售资源争夺激烈,新项目招商周期延长。
仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示:“成都是中国商业存量前三的城市,高存量必然带来内卷的竞争压力。”
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