各类买家伺机出手抄底，上海大宗市场成交宗数创5年新高

“水泥大王”金峰集团先后拿下上海宝格丽酒店、虹口喜来登酒店；内蒙煤老板买下陆家嘴中粮海景壹号豪宅项目5-7号楼；北京银行抄底黄浦绿地万豪酒店……上海大宗交易市场逐渐走出低迷，在2023年末迎来成交翘尾。

据仲联量行发布的数据，2023年全年，上海大宗交易成交总金额达到941.2亿元，同比增长12.6%，其中仅第四季度的成交总金额就达到460.5亿元，占据全年49%的份额，单季度成交量同比增幅达74%。

另据戴德梁行，2023年上海大宗交易市场共录得115宗成交，成交宗数创下五年新高，市场交投情绪活跃。

这其中，投资型买家占据市场主导地位。世邦魏理仕的报告显示，伴随各类投资机会的相继涌现，交易双方对于资产价格认知逐渐趋同，2023年，全年上海大宗市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比更是达到2020年以来峰值水平。

据仲联量行披露，2023年，投资型买家成交金额占比约为71%，明显高于2020年以来的3成-6成的占比，反映了上海投资市场的逐渐复苏和成熟；国内投资人在其中的占比也达到94%的高位，创下新纪录。

有业内人士透露，上述买下陆家嘴中粮海景壹号豪宅项目5-7号楼的投资者是一个投资联合体，是以投资为目的，预计过段时间会以散卖进行处置。

尽管自用型买家占比稍有下降，但其中的国企买家近年来更加活跃。戴德梁行的数据显示，2023年的自用型买家中，TMT及国企买家占自用买家成交总额的55%，国企买家自2022年起持续活跃，近两年市场占有率逐步攀升。

据了解，国资背景的北京银行近日以14.88亿的总价买下了位于上海黄浦的绿地万豪酒店。有对上海大宗交易市场较为了解的业内人士透露，北京银行有计划将该酒店改造为办公楼，以满足其自用需求。

除了上述酒店交易之外，上海近期还有多笔颇为引人瞩目的酒店类资产交易，多为核心区域的明星资产。据仲联量行统计，2023年内共有6单高端、奢华类酒店类资产的成交，例如虹口喜来登、苏河湾宝格丽、外滩万达瑞华酒店、陆家嘴凯宾斯基酒店等。

“对于这类优质酒店资产，以往业主非常惜售，是以长期持有为目的的，但现在因为市场的原因和现金流的压力，该类资产也逐步被投放在交易市场上面。”上述业内人士表示，所以有资金实力的投资人，包括境内境外的部分高净值人士，现在也看好酒店行业的复苏潜力和前景，都选择在去年第四季度入市，在上海酒店资产上做投资和布局。

不过，整体来看，在各类型资产中，办公板块仍保持着领先地位。仲联量行数据显示，办公类资产的成交占全年总成交金额的27%；此外，多个万达广场的成功交易也为零售物业资产带来了流动性，成交占比约为6%。据悉，2023年内，上海有三座万达广场被金融机构接手，分别为松江万达广场、周浦万达广场、金山万达广场。

仲联量行相关负责人表示，消费类基础设施REITs的成型给零售物业板块带来了很大的信心和支撑力，包括高端商业综合体和社区购物中心在内的各类优质购物中心资产，其价值都被投资人重新审视，现在也受到相应追捧，这其实也反映出了市场需求的积极变化和对未来经济发展的乐观预期。

业内预计，2024年上海投资市场将继续保持活跃。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰预计，在房地产行业资金紧张的挑战下，2024年将会有更多的核心商圈优质资产放售，也会有买家瞄准捡漏机会，预计市场活跃度将保持在高点。其中，内资买家仍将继续主导大宗交易市场，外资买家受到美联储加息影响持续疲软，预计2024年上半年仍持观望态度、下半年待美联储降息后有望逐步回归。