房价再创新高，“抢房大战可能在美国各地重新爆发”

1月9日，最新数据显示，房利美购房信心指数在2023年12月上升2.9点，至67.2。

其原因在于预计未来12个月美国抵押贷款利率下降的美国消费者比例显著增加。这一乐观态度和对购房市场的积极预期是否能在2024年顺利落地？

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，近期发布的标普凯斯-席勒指数也显示，美国房价再创历史新高。

该指数显示，2023年10月美国平均房价同比增长4.8%，其中增幅最高的3个城市是底特律（8.1%）、圣地亚哥（7.2%）和纽约（7.1%）。

陈跃武解释道，数据表明，美国房地产市场的中期调整已经于11个月前结束。到2023年10月为止，2023年美国平均房产价格已经上涨超过7%，“这符合我们2023年初的预测，即房价在2023年将上涨大约5%至10%。”

他并称：“可以预见几个月之后，抢房大战可能在美国各地重新爆发。”

房价再创历史新高

标普凯斯-席勒指数显示，2023年10月，其涵盖的20个美国城市有8个处于历史最高房价，分别是亚特兰大、夏洛特、迈阿密、纽约、芝加哥、底特律、波士顿和克利夫兰，其房价涨幅同比都在5%以上。

在其中，纽约曼哈顿地区的房价，更是因为其特殊区位价值成为风向标，近期该地块的房价一年多以来首次上涨，这被解读为是美国房地产市场反弹的早期迹象。

房地产评估公司米勒·萨缪尔森（Miller Samuel）和房产经纪企业道格拉斯·爱李曼（Douglas Elliman）数据显示，2023年四季度，曼哈顿已完成的住宅交易的金额中值为116万美元，同比上涨5.1%，这是自2022年第三季度以来的首次同比上涨。

数据显示，虽然整体交易量下降，但500万美元或以上住宅的销量在2023年第四季度激增。甚至在抵押贷款利率一度要突破8%之际，购买也没有停止：超过三分之二的买家支付了现金，而这一比例是米勒·萨缪尔森从2014年开始进行数据分析以来的最高水平。

陈跃武对第一财经记者表示：“美国平均房价已经连续9个月上涨回升。2023年10月的美国平均房价比9月上涨了0.2%，房价增长速度比前9个月有所放缓。”

具体而言，“美国房价在2022年6月达到一个高点，之后6个月下降，到2023年1月开始回升。10月份的美国平均房价已经超过2022年6月，创下历史新高。”他解释道。

同时，需要注意的是，“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量，远低于6个月的平衡点。”陈跃武说，“目前的美国房产库存量只有疫情前（2019年）的一半。美国房产市场供不应求，推动房价持续上涨。”

利率下降让消费者对2024年持乐观态度

诚如陈跃武所说，目前房价上涨的部分原因是美国楼市供应不足。

当前，抵押贷款利率的下降则为2024年更广泛的市场复苏奠定了基础。美国人口普查局数据显示，2023年11月，美国私人住宅建设规模上升至近9000亿美元，环比增长1%，虽然不多，但却也是同比上升的第一个月。随着利率下降，买家兴趣恢复，美国建筑商对住宅市场也更加积极了。

米勒·萨缪尔森总裁米勒（Jonathan Miller）表示：“市场显示出开始反弹的初步迹象，虽然不会在一夜之间发生大转变，但在交易和库存以及价格方面，市场表现趋于强劲。”

不过，需要看到的问题是，此前的买家曾经享受过3%的超低抵押贷款利率，作为当前的买家，他们并不愿意支付目前6.6%左右的新贷款利率。

穆迪分析首席经济学家赞迪（Mark Zandi）表示，历史数据显示，当抵押贷款利率低于6%时，美国房地产市场才会真正解冻。

好消息是，“目前美国通货膨胀率已经降到3%左右。美联储已经明确表态停止升息，并将在2024年中开启降息周期。”陈跃武对第一财经记者表示，“基于以上预期，美国30年房贷利率已经从8%下降到6.62%。”

目前，随着需求降温，去年11月的美国消费者物价指数（CPI）降至3.1%的近两年低位，引发了人们对美联储最快将于今年3月降息的希望。

不过美联储多位官员随后试图对这种预期泼冷水，称提前降息的论点很难证明是合理的。机构预测，去年12月CPI或小幅反弹至3.2%，核心通胀有望降至3.9%，但仍是2%通胀目标的两倍，通胀黏性风险可能成为影响未来降息步伐的因素。

美联储在2023年12月宣布第三次维持利率不变。美联储主席鲍威尔表示，历史性的货币政策紧缩可能已经结束，降息的时机是下一个问题。

在非农就业数据发布后，CME美联储观察工具显示，市场预计美联储1月会议基本按兵不动，3月降息25个基点概率为56%。

陈跃武认为，一旦美联储开始降息，房贷利率将进一步大幅下降，促进美国房地产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。

他表示，他个人认为，值得关注的投资热点是北卡罗来纳州的罗利（研发黄金三角地区）和夏洛特（南方金融中心）、得克萨斯州的达拉斯以及佐治亚州的亚特兰大市。