多城开年“花式”支持楼市，能否提振信心、带动成交？

元旦假期刚过不久，多城已紧锣密鼓推出刺激住房交易的新政。

据不完全统计，仅1月2日至3日，就有一线城市上海、“GDP万亿俱乐部”城市东莞、河南洛阳以及山东菏泽出台新政，围绕降房贷利率、降首付比例、加大公积金支持力度等促进购房者积极入市。

其中，洛阳创新性推出“以奖代补”的政策，购房者最高可获50万元奖励，颇为吸引眼球。东莞则成为第二个阶段性取消首套房贷利率下限的万亿GDP城市，购房者的房贷成本进一步降低。

业内人士表示，这些新政可在短期内提振购房信心，带来一波成交上涨。长期来看，围绕限购、限价，一线城市的楼市政策仍有继续解绑和优化的空间，未来新房销售有望稳中有增；而伴随政策端持续调整，部分二线城市的房地产市场也有望底部企稳。

东莞宣布首套房贷利率无下限

1月2日，东莞市委市政府的官方平台“东莞发布”发文称，东莞已从新年第一天起阶段性取消首套房贷利率下限。

此前，东莞大部分银行首套房贷利率下限为LPR（贷款基础利率）-20BP（基点），即4.1%；政策调整后，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化原则自主确定。

这意味着东莞现有首套房贷利率下限将突破限定，即不设下限。

“东莞发布”称，此举有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

值得注意的是，按照东莞现行差别化住房信贷政策，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。

新政出台后，东莞已有部分国有大行的首套房贷利率按3.8%执行。

一名银行业人士对记者表示，“阶段性取消首套房贷利率下限”并非新鲜事物。早在2022年9月29日，人民银行与原银保监会曾联合发出相关通知，其中称，符合条件城市的地方政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。同年12月又发通知称，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

这里“符合条件的城市”指的是新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。

记者查阅东莞市住房和城乡建设局网站，根据该局统计信息，东莞2023年6月的新房网签均价一度高至39018元/平方米，但到10月已一路跌至29066元/平方米。

实际上，全国有不少城市早于东莞阶段性取消了首套房贷利率下限，不过多为三四线城市。东莞新政之所以备受关注，因其是GDP超万亿元、常住人口超千万的城市。另一个处于同样城市能级且阶段性取消利率下限的城市是湖北武汉，据人民银行湖北省分行公布，武汉自2022年10月至今执行首套房贷利率阶段性取消下限政策。

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，2023年12月，东莞商品住宅成交面积环比增长10%，但同比仍下跌30%。目前东莞住宅成交以改善型为主，刚需客户对市场信心不足。本次新政出台对首次置业的刚需购房者较为友好，对于持币观望的人来说，价格降到可承受范围内便会出手。而且，东莞地理位置紧靠深圳，深圳购房者一直是东莞楼市活跃的重要因素，此次政策也将吸引部分深圳刚需购房者到东莞购房，有望在短期内带动一波成交上涨。

洛阳将组织购房者抽大奖

1月3日，河南省洛阳市政府办发布《关于印发洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。

通知共有10条稳楼市新政，包括实施契税补贴、购房补贴、执行“认房不认贷”、降低房贷首付款比例、支持提取住房公积金支付购房首付、支持开展代建团购、试点推行“房票”制度、推广“带押过户”等。

较为特别的是，通知中称洛阳将开展“以奖代补”购房特惠活动，购房者最高可抽到50万元奖励。

具体来说，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖（原则上不超过3期）。每期抽奖设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高为50万元）、一等奖5名（奖现金20万元）、二等奖10名（奖现金10万元）、三等奖30名（奖现金5万元）。抽奖涉及的奖金均为税前金额，具体活动方案由市住房城乡建设局另行拟定。

记者查阅国家统计局数据发现，2023年1~11月，洛阳市新建商品房成交均价同比下降2.5%；二手房成交均价同比下跌5.4%。

根据克而瑞河南区域统计，截至2023年11月，河南省新建商品房整体库存超过4000万平方米，去化不容乐观，其中洛阳更是库存大市，达到334万平方米，去化周期长达36个月，即市场不新增供应的情况下，现有存量新房需要三年才能卖完。

中指研究院河南公司总经理梁波涛对第一财经表示，2023年以来，洛阳楼市表现较为低迷，一季度小阳春之后成交量呈持续下滑趋势，下半年月均成交量不足1000套，全年住宅成交量较2022年仍有小幅下降。

梁波涛认为，之前洛阳楼市政策宽松度弱于省会郑州，对购房者的置业动力存在负面影响，目前洛阳房贷利率仍高于郑州20BP。此次发布通知后，楼市政策调整力度很大，创新性较强，“以奖代补”具有很强的吸引力，有助于刺激客户购房，特别是促进犹豫期客户加速签约。

上海加大公积金对改善需求支持度

1月3日，上海出台了公积金新政，降低二套房首付比例，改善型需求再迎利好。

据上海市公积金管理中心消息，自当日起，该中心调整对第二套改善型住房的认定以及最低首付款比例。

缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

调整之前，在上海购买第二套住房的购房者，若想使用公积金贷款，首付比例为普通住宅50%、非普通住宅70%，新政后二套房首付比例最高降了30个百分点。

同日，山东省菏泽市住房公积金管理委员会也发布了公积金贷款新政。将先前一些阶段性公积金贷款政策调整为常规政策，并进一步加大了多子女家庭使用住房公积金、装配式住宅公积金贷款的政策支持力度。

具体来看，自1月1日起，在菏泽购买首套住房，首付款比例下限仅为20%，二套房首付比例仅为30%。符合国家生育政策的多子女家庭购买首套自住住房，或有未成年子女的多子女家庭购买自住住房的，公积金贷款最高额度提高10万元；缴存住房公积金人员使用公积金贷款购买装配式住宅的，最高贷款额度上浮20%。

优化公积金政策一直是近两年各地支持房地产市场发展、促进缴纳公积金的职工购房需求释放的主要手段之一。

据中指研究院统计，2023年全国各地出台公积金相关政策超300条，内容集中在提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等。各地政策调控力度和节奏主要取决于当地市场表现及公积金使用情况。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，此次上海公积金政策调整，与此前调整商业性个人住房贷款政策保持了同频，有利于加快改善型购房者入市。鉴于目前上海二手房挂牌量仍处于高位，买卖双方处于博弈阶段，政策效果显现需要一段时间。

总体来看，2024年新年伊始，楼市政策面上仍在延续去年趋势，利好不断。

去年，全国各地共出台利好楼市的举措670余次。北上广深落实首套房“认房不认贷”；南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购政策；多数城市商贷已执行首套20%，二套30%的首付比例；近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价政策进行优化；超30城明确实行房票安置……楼市政策环境进入十年来最宽松阶段。

展望2024年，中指研究院预估，一线城市的限购、限贷等政策仍有较大优化空间，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计新房销售面积继续稳中有增；伴随政策端持续优化调整，部分二线城市房地产市场有望底部企稳；但三四线城市政策带动效果不足，市场情绪低迷，新房销售规模预计将继续下行。