房企加速回笼资金，行业内频现大宗资产交易

规模房企加速了处置资产的节奏，被列入出售清单中的既有开发项目，也有写字楼、酒店，还有公司股权等。

据记者不完全统计显示，12月至今，房地产行业发生的资产出售事项已有6笔，涉及金额超83亿元。另据克而瑞监测，此前11月，重点房企并购交易有24笔，不少国央企也选择将手中所持资产摆上货架，其中不乏此前惜售的优质资产。

业内认为，在融资、销售均持续承压的背景下，行业流动性压力仍然较大，而临近年末，房企也进入了传统的支付高峰，偿还大量到期债务的同时，还有工程款等大额支出。如今，及时出手资产，是企业回笼资金、减轻现金流压力的主动选择，也是企业以行动表示自身对资金安全的重视。

优质资产也挂牌

进入12月，不少规模房企都传出了出售资产的消息。月初，王健林割爱万达电影，以21.55亿元的对价将其51%的股权出售；旭辉则将天津一项目转让给合作方金融街，交易对价约4.36亿元。12月中旬，碧桂园出售了其持有的珠海万达商管部分股权，作价约30.68亿元；万科也在此时以4.8亿元的价格出售了多家悦榕酒店管理权；恒大以6.63亿元的总价出售了上海北外滩一个项目所持股股权，受让方为光大兴陇信托……

据第一财经记者不完全统计显示，12月至今，房地产行业发生的资产出售事项已有6笔，涉及金额超83亿元。

房企处置资产的动作近期有明显加速。据克而瑞监测，11月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露的总交易对价约200.5亿元，环比大幅增长超6成。

这其中出现了较多关联交易。上述机构统计显示，在11月份进行的24笔交易中，有9笔是关联交易，例如中骏集团10.9亿元向中骏商管出售北京奥莱购物中心、滨江和荣盛发展向旗下物管平台出售车位等，涉及交易规模共73.9亿元，占比近4成，明显增加。

建诚智库负责人苑承建告诉记者，房企向关联物业公司出售资产，从年初到现在一直都有，特别是以写字楼、商业中心等大宗资产交易为主。这一方面是由于物业公司现金流相对稳定，部分上市物业公司原有募资计划用来收并购，但受开发行业影响，收并购并未如期进行，上市物业公司普遍现金流充裕；另一方面，物业公司收购商办项目向上拓展运营管理服务，提供资产管理服务，也符合物业公司普遍的发展规划。

另据中指研究院企业研究总监刘水观察，近来出险企业项目合作方也在频繁收购合作项目股权。这一方面是由于合作方为避免出险企业债务违约对项目开发与销售带来影响，也为了在产品定价、成本分配、营销策略等方面拥有更大的灵活性及控制权，因而收购合作项目股权；另一方面，出险房企也可通过出售项目股权获得宝贵的流动资金。

值得一提的是，开发商在本轮资产出售过程中公开摆上货架的资产中，有不少是过去较少出现的项目。例如，华侨城此前公开挂牌出售的上海宝格丽酒店，位于上海北外滩地区，系全球第六家、中国第二家宝格丽酒店；金茂近期出售的五星级酒店北京威斯汀大饭店，位于北京朝阳区燕莎商圈，同样拥有较高知名度。

业内认为，在房地产企业普遍面临流动性压力的背景下，选择出售的资产大大增多，收并购机会也明显增多，核心优质的资产才更容易获得买方的青睐。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部投资交易副总裁魏骏亚向记者表示，随着2020年以来 “三条红线”政策的提出，市场迎来了房企的商业资产出售热潮，酒店类资产也浮现于多数房企的在售资产清单中。而由于收并购机会变多，目前投资人出手较为谨慎，对于酒店类资产的选择会更集中于国内一线城市及三亚、西安等热门旅游目的地。

即便如此，整体交易量仍呈上升趋势。魏骏亚预计，今年全国酒店交易总额有望突破200亿元，而过去几年，国内酒店大宗交易平均交易总额一直维持在150亿元水平。

更快实现资金回笼

岁末年关，开发商更加积极地处置资产，多是为了更快实现回款，应对当前的流动性压力。

苑承建向记者表示，由于房地产市场持续低迷，企业普遍面临销售状况不佳，回款紧张，在市场下行阶段，土地、商办等传统资产价值不断下降，企业融资也面临较大困难，时值年底，房企进入传统的支出高峰，除了偿还各类到期融资，还有工程款等大额支出。

刘水也认为，在当下节点，房企面临着年度经营业绩及关键指标达标的压力，同时也到了梳理年度财务情况的时间点。出售资产带来亏损若计入本年度，则会减轻下一年度的财务压力。

有近期出售资产动作较多的房企内部人士向记者透露，其实资产出售一直都有在谈，大方向还是缩表瘦身。公司通过转让部分小股比项目给合作方，一方面实现了提前退出、提前确认收入，实现了真金白银的回笼，同时也可以减少进一步注资的资金投入，减少未来的资金压力。同时，部分则通过股权腾挪实现对项目全资持有，也有利于未来进一步的经营安排。

值得一提的是，不少央国企、被市场认为较为稳健的开发商也出现在资产出售的名单中，例如央企背景的华侨城在11月单月就挂牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商办地块等3项资产，动作颇为积极。这背后的关键推手是持续增加的流动性压力。

作为房企主要资金来源的住宅销售，今年以来一直较为低迷，多数城市仍在延续筑底行情。据国金证券研报，今年前11个月，百强房企实现全口径销售金额55288亿元，累计同比下降15.5%，较前10个月跌幅继续扩大1.6百分点。

在融资方面，尽管频繁有政策支持，包括新城、龙湖、金辉等在内的开发商落地了新债发行，但房企整体的融资情况仍不理想。

克而瑞数据显示，前11个月，80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%；同期，剔除掉已经提前赎回的部分之后到期的境内外债券规模合计超5930亿元，11月单月到期债券规模环比增加33%，债务压力加剧。

近来，万科、金地等混合所有制房企都曾遭遇大幅债券价格波动，皆是因为市场对其面临的资金压力、安全性有所担忧。两家企业或通过国资站台，或通过按时偿债等举措打消了市场顾虑，但巨大的行业压力之下，仍是要以出售资产来补充流动性。11月底便有市场消息称，金地计划出售位于深圳的环湾城项目部分股权，所获收入被考虑用于帮助偿还即将到期的债务。

业内认为，出售这些资产，有助于开发商回笼资金，保证自身经营安全，也是企业在以行动表示自身对资金安全的重视。苑承建也表示，众多房地产企业纷纷出售资产，是企业回笼资金、减轻现金流压力的主动选择，也是当前房企原有核心资产价值估值下降面临的普遍状况。