首套房首付比降至3成、房贷利率下调……上海楼市新政影响有多大？

一线城市楼市政策终于“松了口”。12月14日，上海出台调整优化购房新政。

新政提出，优化差别化住房信贷政策。从首套房来看，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点；最低首付款比例调整为不低于30%。

从二套房来看，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点；最低首付款比例调整为不低于50%。

据11月最新的LPR报价情况，5年期以上LPR为4.2%，也就是说，上海首套房个人住房贷款利率下限调整为4.1%，二套房的房贷利率下限调整为4.5%。而在此前，首套及二套房的房贷利率分别为4.55%及5.25%。

房贷利率调低直接降低了购房者按揭贷款及月供成本。以200万元贷款额度、30年等额本息、二套房贷利率（4.5%）的标准计算，购房者月供为10134元，较之前的11044元减少910元。若其他条件不变，以首套房利率（4.1%）的标准计算，月供为9663.97元，较之前的10193.21元减少529.24元。

“此次住房优化政策有助于降低购房者资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本。”易居研究院研究总监严跃进认为，这有利于进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

“新政能很好激活改善性置换需求，有利于活化一二手房市场联动。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，这次政策优化较为及时，同时针对性较强，能明显降低购房成本。

同时，此次政策还在在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

严跃进认为，这有助于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡。此外，上海市多部门还联合印发了《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

“政策落地后的效果如何，仍要看居民的购买意愿和信心。”接受记者采访的某房地产行业研究所人员称，上海调整购房政策一定程度上上能提振居民信心，但具体情况如何，对于首套房及二套房的影响程度，还要等待后续的市场数据来验证。

记者注意到，近期，上海二手房市场较之前低迷行情有所回升。据上海链家研究院监控数据，11月份上海全市共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比减少13%；成交金额472亿元，环比增长7%，同比下滑16%；成交均价40693元/平方米，环比持平，同比下滑3%。

不过，新房市场仍未回暖。高频数据显示，11月份上海市共成交新建商品房5300套，环比增长4%，同比下降44%；成交金额396亿元，环比下降9%，同比下降42%。

此次房贷政策优化，崔光灿认为，有利于住房需求的有序释放及结构性供需关系平衡，也有利于新市民和青年人购买职住平衡型的住房，市场会逐渐恢复。