房企融资暖风频吹,业内密切关注“违约”房企能否获得支持
继中央经济工作会议强调要“积极稳妥化解房地产风险”后,12月13日,住房和城乡建设部副部长董建国再明确表示,将继续配合金融管理部门,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。
事实上,对房企融资的支持近期已频发出现在监管层的发声中,10月末的中央金融工作会议、11月以来的多部委座谈会等,均对房企融资予以支持等,期间亦提出“三个不低于”等政策为房企金融支持等。此后,至少10家银行密集召开房企座谈会,提出要加大在开发贷、按揭贷、银团贷款等方面的支持。
近期,房企融资面也出现了一些积极变化,有房企内部人士表示感受到了融资环境的转暖。数据层面上来看,克而瑞监测的重点80家房企11月融资规模环比增加42%,企业发债环比大增264%,境外发债也迎来“破冰”。
但同时,也有受访企业则表示未明显感受到融资情况的好转,并表示“现在应该仍处于座谈、交流的阶段”,系列支持房企融资政策效果,还需要更多的时间来观察。
不过,监管层如此频繁发声,且中央经济工作会议进一步强调“持续有效防范化解重点领域风险”、“积极稳妥化解房地产风险”,业内预计,在房企债务化解、项目保交付等方面,资金支持政策将有望继续细化落实,对民营房企的融资会持续加大,缓解企业流动性紧张局面。

图片摄影:任玉明
融资支持效果初显
对于近期陆续出台的房企融资支持政策,中指研究院企业研究总监刘水向第一财经记者表示,预计后期金融机构对民营房企的融资会持续加大,缓解企业流动性紧张局面。
第一财经记者从某华东房企内部人士处了解到,近来有感受到融资环境的改善,“与去年底各机构召开房企座谈会、给出战略授信时的情况相似”。另有某目前经营状况尚好的民营房企人士向记者透露,公司有受到政策的照顾,例如在中债增发债等层面上,近来陆续也会有所动作。
目前,已有不少房企在融资方面推进了实质性动作。11月份,美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行,发行金额合计23亿元,发行规模有所回升。整体来看,中指监测数据显示,2023年11月,房地产企业债券融资总额为412.8亿元,环比增长49.4%,同比降幅收窄至2.6%,政策效果初显。
进入12月,新城控股也正式对外披露,将发行不超8.5亿元中债增担保债券,期限3年。另有市场消息称,龙湖、金辉等房企的发债计划也在推进中。
12日,央企背景上市房企中交地产又发布了两则融资公告称。根据相关规定,该公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过60亿元(含)中期票据以及总额不超过40 亿元(含)的非公开定向债务融资工具。两项融资工具均将在未来两年内分期发行,发行利率均根据各期发行时银行间债券市场的市场状况确定。
中交地产表示,本次中期票据募集资金拟用于项目建设、偿还到期公司债务、资产收并购、补充流动资金及符合监管要求的用途;定向融资工具则将全部用于项目建设。
业内认为,中交地产这一大规模融资计划,在一定程度上可以算作是当前融资环境改善的表现。同策研究院研究总监宋红卫分析称,此前监管层提出的“三个不低于”中明确,各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速,“正如此前的预判,该项‘不低于’的难度最低,更多会集聚在央国企及相关背景的房企。”
更多实质性举措尚待落地
融资氛围虽有些许回暖,但未能切实改变房企所处的境况。有多家民营房企内部人士向记者透露,除了发债方面能有所动作之外,目前在银行端还没有感受到明显的行动落地。
某目前经营状况良好的华南房企告诉记者,“现在应该仍处于座谈、交流的阶段,各个银行都表态要支持,具体的成效要到后面估计才能看到。”某大型房企内部人士坦言,尽管目前公司在债券发行层面上能有所动作,但并没有更多的突破,仍是保持平稳状态,“政策还是要在金融机构方面能有更多实质性的动作,否则改变可能不会很大。”
另有多家出险房企内部人士则坦言,未感受到融资环境的变化,“一直都有在谈,还是一事一议,看具体方案”,能完成展期的核心是提供的增信,例如暂时没卖掉的房子、车位、商铺,以及其他持有资产,“谈起来依旧不容易”。
整体来看,房企融资规模仍处于低点,前11个月典型房企的累计融资总量不足去年全年的七成。另据中指院,今年前11月,民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%,较上年同期下降4.8个百分点,保持低位水平;发行企业15家,基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业;民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。
中指院指出,这表明当前支持优质民企发债融资在持续落地,但整体惠及面、融资规模等仍相对有限,这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素,也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。
12月11-12日举行的中央经济工作会议提出,要持续有效防范化解包括房地产在内的重点领域风险,坚决守住不发生系统性风险的底线。要积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。
业内普遍认为,积极稳妥化解房地产风险是2024年重要目标,企业资金支持政策有望进一步落地见效。其中,房地产风险主要体现在债务化解、项目保交付等方面,预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。
董建国在今日的发言中还对房企目前的状况进行了分类。“对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业,要按照法治化、市场化原则出清,这也是市场优胜劣汰的结果。”他同时指出,“房企一般是集团公司加项目公司的架构。集团公司和项目公司都是独立法人,集团公司出现债务违约,并不意味着项目公司停止运转,项目的开发运营还在继续。”
刘水认为,这一表态意味着未来对于债务违约企业或将分类施策处置,在优胜劣汰的同时,对资产优质、专注主业、合规经营的房企,由于暂时资金链紧张发生的债务违约,监管部门将支持房企解决短期现金流紧张问题,促进其恢复正常经营。
上述华东房企内部人士直言,贷款也是要还的,现在房子也卖不出去,融资之后还要面临未来偿还的问题,所以,根源还是需要在需求端提升市场交易量。
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