涉房贷款“三个不低于”是对“三道红线”松绑？ 专家：系误读

“这几天股票市场比较热闹，这是因为在中央金融工作会议之后，金融监管部门又提出了房地产金融‘三个不低于’政策。有人解读称，这是对2020年8月出台的‘三道红线’的否定，其实不然。事实上，监管部门不仅没有松口，反而是在进一步完善和加强‘三道红线’的监管。”

22日，中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立在第十四届中国房地产科学发展论坛上如是说。尹中立认为，中国的房地产开发商规模巨大，历史经验表明，过往对房地产融资过程的监管有失效的时候，因此需要直接对房地产企业的财务结果进行监管。

近日，据媒体消息，金融监管部门在召开的金融机构座谈会上，讨论提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。消息释放后，11月21日，A股、港股地产板块全线飘红。

尹中立表示，“三个不低于”应该理解为对前不久召开的中央金融工作会议精神的落实，但市场解读时往往忽略了一些观点。

中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。会议提出，全面加强监管、防范化解风险。对于房地产行业，会议则进一步明确，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

尹中立说，在解读中央金融工作会议的精神时，无论是金融界还是房地产界，往往都“善意”地忽视了“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”这两句话，进而可能对“三个不低于”产生误读。

另有市场消息称，金融监管部门正在起草一份房地产企业“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有房企和民营房企都会列入其中。监管部门强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。

对此，尹中立说：“据说现在要扩大所谓的房地产企业的‘白名单’范围。但即使（房地产企业）被列入白名单，银行在其真正风险解除之前，也还会三思而行，斟酌是否给到贷款。也就是说，列入‘白名单’后，银行也不一定会给企业这种融资便利。”

尹中立表示，现在还没有出现债务风险的房地产开发企业，主要是国有控股企业。去年恒大刚刚出现风险时，国有控股的房地产公司从股价上来看，不仅没有受到影响，还屡创新高。按照很多投资人的逻辑，民营控股企业倒下去了，房地产行业还在，那么最终市场份额和资金配置就会集中到国有控股的龙头企业。这些企业在一定时间内生存环境可能并没有恶化，但投资者需要关注行业整体状况。

尹中立还认为，房地产市场的症结在于房地产开发企业出现了债务风险，而当前的政策着力点在刺激需求。他提出，不解决开发商的债务风险，难以让房地产市场重新复苏。

尹中立建议，设立“中国住房银行”参与处置房地产企业的债务风险。新设立的“中国住房银行”的资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资，其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实现中国国家住房保障制度提供金融政策。