三天签署百亿大单，险资对商业不动产投资热情不减

尽管险资对于地产股热情减退，但在商业地产、产业园区等商业不动产投资的领域，险资仍热衷于“买买买”。

三家上市地产公司9月末发布的公告显示，短短几天，就有中邮人寿、华泰资产、国寿系公司计划斥资共计超过百亿元通过股权、债权计划等方式投入商业不动产领域。

第一财经记者根据中国保险行业协会披露信息的统计，今年前三季度险资对于不动产项目的新增出资就达到了160亿元左右。

三天签署百亿交易大单

近期险资大笔斥资投资不动产项目的消息开始密集起来。

大悦城（000031.SZ）、万科A（000002.SZ）、ST世贸（600823.SH）在9月26日到9月28日陆续发布公告，宣布旗下公司与保险系公司达成了资产转让或融资协议，涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资产以及国寿系公司，三单交易总额超过百亿元。

具体来说，大悦城控股子公司西单大悦城有限公司通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司（下称“北京昆庭”）100%股权及债权。北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区的中粮·置地广场项目，挂牌底价约为42.56亿元。最终，由中邮人寿受让，以底价约42.56亿元成交。

ST世贸发布公告称，控股子公司珠海海新企业管理有限公司则拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司50.99%股权转让给国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）（下称“星湾企业”），将持有的珠海世茂新领域0.01%股权转让给国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（下称“启航基金”）。两笔交易合计转让珠海世茂新领域51%股权，对价共计39.1亿元。

世茂集团称，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

两家受让方从名字来看皆带有中国人寿的“基因”。从股权关系来看，启航基金两大股东为中国人寿保险股份有限公司及国寿置业，是国寿系的一只私募基金；而启航基金又是星湾企业持股99.976%的大股东，后者本身就持有珠海世茂新领域49%股权。因此，本次交易后，珠海世茂新领域将成为国寿系的全资控股公司。

万科则晒了子公司的融资大单，而“金主”亦是保险系公司。根据万科A公告，全资子公司北京万永房地产开发公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过“设立一个或多个不动产债权投资计划”向华泰保险集团旗下华泰资产申请融资，融资本金合计最多40亿元，融资期限最长10年。万科A则为该融资事项提供连带责任保证担保。据公告披露，北京万永拥有位于北京市海淀区的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）项目。

这三项协议的签署，意味着险资在短短几天内就总计向不动产领域投资超过120亿元。

今年前三季累计新增出资超160亿

事实上，近两年虽然保险资金在地产股上屡次踩雷以致热情减退，但对商业地产、产业园区等项目则热度不减。

记者根据中国保险行业协会披露的信息统计，今年前三季度以来保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个，而这9个项目的总投资额高达925亿元。在今年前三季度，险企针对这9个不动产项目进行了超过20次的新增出资，新增出资总额超过160亿元。

这9个项目的出资方涉及平安人寿、太保人寿、友邦人寿等5家险企。其中，平安人寿在其中占据了5个项目，远高于其他保险公司，且其项目总投资额均在50亿元以上。从项目内容看，包括北京多个地块的商业地产、多地的产业园区及来福士商业办公不动产项目。其中，2021年出手的6个来福士商业不动产项目总投资金额不超过330亿元，是这9个项目中总投资金额上限最高的。

另外，友邦人寿成为上述几家险企中唯一的外资险企。投资的上海北外滩89街坊地产项目预计投资总额不超过87亿元，这也是友邦人寿成立以来的最大资产收购。

（数据来源：第一财经根据中国保险行业协会披露的信息整理）

缘何“买买买”？

尽管近两年房地产市场不太景气，但这些具有稳定现金流的收租型商业地产仍然是保险公司的“心头好”。第一财经记者在采访多名大型险企投资负责人时，他们均表示不动产是保险资金投资的一大重要方向，对于商业办公楼宇、工业园区、物流仓储等收租型物业一直保持着浓厚的配置兴趣。

中国保险资产管理业协会近日发布的《中国保险资产管理业发展报告（2023）》显示，从主要资产规模增长来看，投资性房地产2022年的投资规模在险资投资的主要资产类别中同比增速排名第三，达20.85%。

信达证券表示，险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。

也有业内人士表示，在目前的情况下，一些房企为缓解公司流动性困难，正急售其不动产项目，因此对于保险公司来说，可能目前的价格也相对合适。

“在延续了几年的优质资产荒和资本市场的动荡情况下，尽管目前商业地产的收益可能有所下降，但总体而言只要寻找到优质的项目，那现金流和收益率都还是比较稳定的，所以很符合保险资金的胃口。”一名保险资管公司人士对第一财经表示。上述险企的不动产项目投向可以很明显的看到险企看中的不动产项目基本都集中在上海、北京等一线城市或经济发达地区。

从保险公司披露的部分不动产项目收益率来看，表现相对而言均不错。在中国平安上半年的债权计划及债权型理财产品中，广义口径下（包括直接投向和间接投向）的不动产行业项目上半年名义投资收益率为4.91%，中国太保的非公开市场融资工具（包括债权计划、理财产品、信托计划等）中，不动产项目的名义投资收益率亦达到4.8%，仅次于非银金融类产品。

“不动产天然具有抵抗通胀、抵御波动、分散风险，以及与其他品种相关性比较低的特征，当前短期市场可能存在波动，但在整体组合中配置一定的实物资产也将更有利于保险资金长期获得一个稳健回报。公司不动产配置系列收入也非常稳健，高于现在的固收品种配置收益率。”中国人寿副总裁刘晖在8月的半年报业绩发布会上表示。

从目前保险公司投资不动产的路径来看，主要通过物权投资、债权计划方式、股权投资以及REITs等方式，较为丰富。就大型险企而言，物权投资和通过债权计划的形式目前是较为主要的投资路径。

中国平安半年报表示，截至2023年6月30日，其保险资金投资组合中不动产投资余额为2093.93亿元。该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比75.6%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，贡献相对稳定的租金、分红等收入，并获取资产增值；除此之外，债权投资占比18.7%，其他股权投资占比5.7%。

不过，从投资比例来看，目前不动产投资在险资的总体投资比例上来说依然不高。拥有多个项目的中国平安截止上半年这一占比为4.5%，而中国人寿则在3%左右。

在刘晖看来，从国外保险公司看，不动产配置一般在10%左右，国内目前保险公司对于像商业不动产等实物资产的配置比例仍相对较低。