德国二季度房价创23年来最大同比跌幅，为啥没人买房？

由于家庭成员增加，身在德国汉堡的张女士决定买房。

在德数十载，在张女士印象中，德国资产价格稳定，也并不存在房价上涨过快、压制居民存款及消费能力的情况，她原本以为这次看房之旅会如同此前一样平淡无奇。

“结果苦乐参半。”她对第一财经记者说，“好消息是，房价跌了；坏消息是，德国抵押贷款利率要到4%了，这比以前要高两倍不止。”

德国联邦统计局刚刚公布的数据显示，二季度德国住宅价格创下自2000年开始收集数据以来最大同比跌幅，其中大城市跌幅更为严重。25日，德国总理朔尔茨亲自同建筑行业代表举行会谈，就如何应对建筑行业危机展开磋商。在会议前，朔尔茨表示：“德国急需更多经济适用房。”

德国联邦统计局数据还显示，德国的抵押贷款成本从2022年飙升。在2020年底和2021年初，德国平均实际利率低至1.16%。

高利率和通胀惹的祸

根据德国联邦统计局的数据，2023年二季度，德国住宅房地产价格同比下降9.9%，与前一季度相比下降 1.5%，大城市的降幅大于人口稀少地区，其中在柏林、汉堡和慕尼黑等城市，公寓价格下降了9.8%，单户和双户住宅价格下降了12.6%。

德国房价指数曾经在2022年二季度达到历史最高点，从那时起，住宅价格就开始逐季下降，2022年第四季度住房价格环比下降5.1%，2023年一季度住房价格环比下降2.9%。

德国住房价格下降同欧洲央行加息以及通胀相关。近10年来，低利率推动了德国房地产市场的繁荣，但在欧洲进入加息周期后，德国居民的房贷利率开始快速上升。

欧洲央行的数据显示，在2022年7月决定加息后的四个月中，德国用于购房的新增贷款额下降了30%。

张女士对记者表示，德国现在买房的中坚力量，即70后和80后，同老一代不同，如果说老一代还有一些喜欢存款的习惯，新一代大部分也是所谓的“月光族”，没有什么太多积蓄的，所以利率大幅上升，对不少德国人来说影响的确较大，谁手里都没有多少“余粮”，还贷成本上升之后大家就要再掂量掂量。

朔尔茨在近期巴伐利亚州的一次活动中为欧洲央行最近的加息辩护，称不应该为4%的利率感到困扰。“通胀威胁着经济增长和公民的经济能力。这就是为什么央行正在大力对抗通胀的原因。”朔尔茨对台下听众说，“各位，1972年德国共建造了70万套公寓。你们知道当时的利息是多少吗？9.5%!”

“问问你们的父母，或者坐在这里的老年人，当时是按照什么利率建造房屋的？”朔尔茨自己回答了这个问题，“因为你们会听到，那时钱是省下来的。利率不是问题。”

朔尔茨说，造成当前德国住房市场危机的真正原因，是市场对于德国富人数量“无限庞大”的错误假设，并暗示德国的开发商没有建造足够的经济适用房。

建筑项目取消速度达30年来新高

目前，德国的目标是每年建造40万套公寓，不过实现这个目标有点困难。德国Ifo研究所最近的一项调查发现，建筑商取消建筑项目的速度达到了30年以来的最高水平。

原因在于，除了利率上升外，由于地缘政治风险造成供应链重组，叠加通胀等因素，不少德国开发商因交易冻结和价格下跌，陷入破产境地。

有德国建筑商估算，通胀大幅抬高了新建房屋的成本，德国的建筑成本比2020年初高了38.5%。8月，德国最大房地产公司沃诺维亚（Vonovia）公布的2023年二季度财报，损达到20亿欧元（约合157亿元人民币）。

世邦魏理仕的数据显示，今年一季度法兰克福的地产交易额为2.01亿欧元，比去年同期减少92%。

德国联邦统计局上周公布的数据则显示，由于建筑价格同比上涨近9%，德国7月发放的新建公寓建筑许可同比下降 31.5%。

25日，德国住房行业协会（GdW）就这一形势发出警报，呼吁政府为建筑公司提供支持。代表全国约3000家住房公司的GdW在一份声明中说：德国的建筑危机日趋严重，呼吁政府提供贷款支持企业。

据悉，在德国内阁宣布了促进建筑业发展的计划后，也计划在本月底前向建筑业提出一揽子援助计划。

德国环境部长哈贝克（Robert Habeck）则在近期表示，德国政府将搁置要求制定更严格的建筑隔热标准的计划，以支持建筑业。

朔尔茨政府此前的一项能效规则规定新建房屋的能耗应仅为普通房屋的40%。但这一计划激怒了德国建筑业，因为建筑业已经在高利率和材料涨价等困难中挣扎。