放松限购！楼市热度不及预期，广州再一次率先破局

走在四个一线城市政策放松前列的广州再放大招，解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

9月20日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称“通知”），将广州原有住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

自此，从2010年开始的广州十区限购格局被局部打破。当年10月15日，广州市国土房管局正式公布商品房“限购令”，市辖十区(不含从化增城)执行限购政策，广州户籍和常住非户籍家庭(1年社保)限新购一套房，二套商贷首付比例不得低于五成。

2011年2月后调控逐步升级，明确常住非户籍家庭需提供自购房之日起2年内中的1年纳税证明，二套商贷首付比例不得低于六成。2013年11月，二套住房贷款首付比例上调至不低于70%，非本市户籍居民家庭需提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上社保。

2015年，在国家330政策(第二套住房首付比例下调至40%、公积金购买首套房首付款比例为20%)影响下广州降低银行利率降低首付，同时短暂执行“认房不认贷”。但在全国多个城市放开限购的背景下，四个一线城市都没有解除限购。

2017年3月，为控制房价上涨势头，广州进一步提高限购条件，外地户口社保年限由3年变为5年，并执行“认房又认贷”。

历经13年后，广州严格执行的楼市限购政策转向，其背景是房地产市场发生了明显变化，市场成交长时间低迷。

今年8月末，广州市率先宣布“认房不认贷”政策，成为四个一线城市中政策放松的先行者。在首发“认房不认贷”之后，广州楼市政策再次放松，将首套房贷利率降至LPR-10bp，已结清房贷的二套房首付比例降至三成，有一笔房贷在供的二套房首付比例降至四成，无论是购房门槛还是购房成本，广州都已经做到了四个一线城市中最低。

不过，政策很“给力”，市场却“淡定”。新政之后几天，北京、上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%，中指院统计的数据也显示，新政之后，广深的购房意愿变动幅度、房价上涨预期均不及京沪。

具体来看，“认房不认贷”政策出台之后的三周，广州新房成交量的增长幅度逐渐疲软。合富研究院统计的数据显示，“认房不认贷”新政落地首周，广州“中心”及“近郊”受政策带动更明显，新建商品住房成交环比上升16%和32%，远郊成交“失色”，全市新建商品住房整体成交量上升15%；新政第二周，广州全市新房市场总体成交规模环比上升6%；第三周，成交规模则环比下滑6%。

对此，有房地产行业人士表示，广州购房者相对“务实”，市场一向“慢涨慢跌”，再加上广州新房供应量大，市中心房源供应不少，而且广州一、二手房价差不大，二手房“接盘者”难寻，楼市投资需求较弱，“打新”氛围不浓，“广州市场不及京沪，并不意外”。

还有业内人士提及，相比其他几个一线城市，“认房不认贷”政策之后，广州首付比例降幅不算大，再加上购房、换房门槛原本就不算太高，在政策出来之前就已经释放了一部分购房需求，所以政策之后需求端释放的量就不算大。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，广州成为年内第一个放宽购房条件的一线城市，开了先河，主要还是因为广州的外围区域去库存压力太大，限购条件放宽主要还是为了去库存。

实际上，广州新房市场的库存量高企，四个一线城市中新房库存量最大的城市。中指研究院统计的数据显示，截至今年9月17日，北京、上海、深圳、广州新房可售套数分别为8.6万套、5.3万套、5.1万套、11万套。

具体来看，广州中原研究发展部统计的数据显示，当前广州新房市场的库存消化周期高企，截至8月末，广州全市新房库存量1210.3万平方米，去化周期16.6个月，海珠、天河、荔湾、越秀这几个中心区的库存去化周期也已超过11个月。