政策很“给力”，市场却“淡定”，广州楼市背后的逻辑是什么？

今年8月末，广州成为四个一线城市中政策放松的“先行者”。

在首发“认房不认贷”之后，广州楼市政策再次放松，将首套房贷利率降至LPR-10bp，已结清房贷的二套房首付比例降至三成，有一笔房贷在供的二套房首付比例降至四成，无论是购房门槛还是购房成本，广州都已经做到了四个一线城市中最低。

不过，政策很“给力”，销售端的反馈却不“给力”。新政之后几天，北京上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%，中指院统计的数据也显示，新政之后，广深的购房意愿变动幅度、房价上涨预期均不及京沪。

对此，有房地产行业人士表示，广州购房者相对“务实”，市场一向“慢涨慢跌”，再加上广州新房供应量大，市中心房源供应不少，而且广州一、二手房价差不大，二手房“接盘者”难寻，楼市投资需求较弱，“打新”氛围不浓，“广州市场不及京沪，并不意外”。

还有业内人士提及，相比其他几个一线城市，“认房不认贷”政策之后，广州首付比例降幅不算大，再加上购房、换房门槛原本就不算太高，在政策出来之前就已经释放了一部分购房需求，所以政策之后需求端释放的量就不算大。

市场淡定

距离“认房不认贷”政策出台已经有三周的时间，而广州新房市场的成交量逐渐从增长转为下降。

合富研究院统计的数据显示，“认房不认贷”新政落地首周，周末强台风来袭，对全市成交产生一定影响，广州“中心”及“近郊”受政策带动更明显，新建商品住房成交环比上升16%和32%，远郊成交“失色”，全市新建商品住房整体成交量上升15%；新政第二周，受天气影响，广州全市新房市场总体成交规模环比上升6%；来到第三周，广州新房市场的成交规模则环比下滑6%。

值得一提的是，此前成交规模增长明显的中心城区多个楼盘也加大营销力度。海珠区部分项目以推出折扣、无理由换房、叠加渠道上客等方式稳成交；荔湾区楼盘营销力度维持，个别尾货盘以特价单位小幅让利出货郊区的黄埔特价让利项目增多，例如中鼎君和名城较8月优惠2~5%。

二手房方面，合富研究院高级分析师梁燕明对第一财经表示，广州市场端的表现确实有一定的滞后性，新政之后的第一个周末，广州二手房的成交量是继续下跌的，第二周，开始止跌，环比上涨4%，这个涨幅背后的成交量还完全没有恢复到正常的水平。

值得注意的是，相比其他几个一线城市，广州楼市的热度依旧不算“给力”。今年9月初，某房地产中介平台的管理层在内部讲话时表示，新政之后（9月1~4日），北京、上海二手房出现日成交量翻倍的情况，而广州仅有20%的增长。

中指研究院此前统计的数据显示，8月底新政之后，居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点；另外，政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升5、4个百分点，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期变化不大。

图片摄影：任玉明

降价销售是主流

市场行情还未有明显的转变，降价销售成为广州楼市成交的主流。在广州从事房地产中介服务工作7年的金立宇对记者透露，8月末新政以来，其所在的区域成交的房源大多是经过多次沟通的降价房源。

“近半年来，我们都在给业主做降低预期的思想工作。”在金立宇看来，现在，广州市中心的房源如果能在今年2月份小阳春的价格基础上再打个92折，应该是可以快速卖掉的，如果楼龄比较老，甚至要打到85折或者8折才能出掉。

“根据合富研究院监测的数据，如果房源的价格低于市场价10%~15%，大概一周内就能成交。”梁燕明透露，最近的两三个月，广州二手房市场上业主的让价空间已经达到8%，而在去年年末到今年上半年，业主的价格预期比较强，降价空间只有3%、4%。为什么会有这样的变化？梁燕明解释称：“当前想要卖房的业主其实大多数经历了今年上半年的小阳春，因为小阳春很短，成交量在短暂上涨之后迅速下降，不少业主没能抓住小阳春的周期出货，而当前，业主想要享受政策利好，首先要抓紧时间卖房。”

从购房群体类别来看，相比有能力的刚需购房者，以及已经卖掉房源的“置换购房者”，“卖一买一”的业主购房需求释放，还需要一些时间。

金立宇对第一财经表示，8月以来，广州市区有70%的二手房成交总价在500万元以下，这部分购房者属于刚需客户。“有实力购房的刚需客户入手速度会比较快，因为这个群体的收入渠道有限，他们害怕后市触底反弹，价格快速上涨。”

另一类出手较快的则是已经卖掉房子，想要置换的购房者。金立宇讲述了一个例子，其表示，海珠区某江景房小区，尽管目标房源价格高于今年小阳春时期的价格，一位买家从看房到定下来，只用了三天的时间，之所以那么快做决定，是因为这位买家在今年8月份的时候就已经将置换的房源卖掉了。金立宇表示，上述成交的房源是19层的147平方米户型，成交价1615万元，而今年2月“小阳春”期间，上述户型29楼的房源成交价也是1615万元，“因为该小区22楼以上才能望江，所以在过往的成交中，19楼应该是要比29楼的房源便宜10%。”

而真正处于观望状态的则是那些想要置换，但是手里的房子还没卖掉的购房群体。“一方面他们想要以一个比较好的价格卖出去，另一方面又害怕自己想要买的房源涨价，所以这一类的客户也会比较纠结。”金立宇表示，其接触的业主中，涨价的业主是极个别的，在与业主的沟通中，其也会劝正在置换的业主降价卖房，“因为现在便宜卖，买入的价格也还是会比较便宜。”

金立宇还提及，在签约中心，置换的业主同时与卖家、买家谈判的场景很普遍：一些想要置换的业主，在寻找到合适的置换目标，价格也符合心理预期的时候，业主会主动通过房产中介寻找自己房源的意向买家，当买家付定金之后，业主会立即与目标房源的卖家谈。“这个过程消耗的时间也比较多，经常一谈就是五、六个小时”。金立宇对第一财经表示，相比放开限购、降低购房资格社保年限等年限，“认房不认贷”政策的效果需要一段时间才能显现。

为什么不温不火？

那么，相比北京、上海，广州楼市“不给力”，出现“价格拉锯战”，背后的原因是什么呢？

“尽管增长幅度与北京、上海有一定的差距，但新政之后广州的增长幅度是符合预期的。”在金立宇看来，在其从业的十年里，广州一直都是处于“慢涨慢跌”的状态，他表示，广州的购房群体中，有相当一部分是广东人，而广东人也相对务实。

梁燕明也提及，相比其他几个一线城市，广州的购房者更加务实，“他们要等实质的政策落地了，真正感受到了政策的具体利好才会出手，从以往几轮房地产周期来看，广州市场对政策的消化大概要一个半月左右。”

除了购房者消费偏好使然，广州楼市供应端充足或许是购房者比较“淡定”的一大因素。梁燕明表示，相比其他一线城市，广州新房供应量充足，特别是中心区的新房供应也比较多，购房者不急着入市，自然“炒房”的热度也就起不来。

中指研究院统计的数据显示，截至今年9月17日，北京、上海、深圳、广州新房可售套数分别为8.6万套、5.3万套、5.1万套、11万套，广州成为四个一线城市中新房库存量最大的城市。

广州中原研究发展部统计的数据显示，当前广州新房市场的库存消化周期高企，截至8月末，广州全市新房库存量1210.3万平方米，去化周期16.6个月，海珠、天河、荔湾、越秀这几个中心区的库存去化周期也已超过11个月。

梁燕明还提及，相比北京、上海、深圳，广州新房“打新”氛围不浓，一方面，因为广州一二手房价差没有其他一线城市大，另一方面，广州新房市场供应量大，价格也比较优惠，给同片区的二手房造成分流，再加上“限售”政策，二手房交易税费一般由买家承担，新房转为二手房之后售卖价格并不占优势，找到“接盘者”会比较难，这也制约了广州楼市的投资“炒作”行为。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，相比北、上、深三个城市，“认房不认贷”政策之后，广州首付比例降幅不算大。此前广州有贷款记录，或者有“卖一买一”需求的，因为门槛原本就不算太高，因此在“认房不认贷”政策出来之前就已经释放了一部分购房需求，所以政策之后需求端释放的量就不算大。

李宇嘉还提及，相比之下，不管是国企事业单位工作人群、高校的就业人数、还是中产人群，北京、上海都更多一些，换房需求也会比较踊跃，而广州新市民较多，相应的购买力较弱。

对于后市的预期，梁燕明表示，现在市场的普遍的看法是房价不会再有此前房地产周期中的大涨，涨价预期也比较弱，因此，市场对“认房不认贷”政策的消化周期可能会更长。“卖一买一”的改善需求释放或在“金九银十”、或者四季度显现，而对于刚需购房者来说，经济发展的预期也很重要，这影响购房者的收入预期，刚需的购房需求可能要待经济出现明显向好势头时才会释放，可能是在今年年底或者明年。

“短期内市场很难稳定。”李宇嘉表示，上个月广州二手房价格环比下跌0.6%，成为四个一线城市中跌幅最大的城市，跌幅比较大，只有房价止跌，需求才会稳步提升。