多城频出楼市大招，“取消限购”和“认房不认贷”叠加效应渐显

“好事。”9月11日，省会城市福州深夜发布楼市新政，取消五城区的限购政策，当地一位房企人士称，“二套被限购的需求，应该有希望被释放了。”

自强二线南京打响全面放开限购“第一枪”以来，已陆续有多个二线热点城市跟进，仅9月11日一天，济南、青岛三大城市均发布了放开楼市限购的新政，另一热点城市苏州也表示优化楼市政策。

事实上，在过去的半个月里，楼市优化政策进入加速落地阶段，目前已有超20省市出台政策近30条，接近8月政策频次半数。在限购政策方面，包括兰州、东莞、佛山、嘉兴等在内的10个城市全面取消限购；同时，曾卡住改善需求的“认房不认贷”等政策也在北上广深迅速落地。

华泰证券认为，7月以来住建部、央行等部委频频发声，需求端放松步步深入，强化托底房地产市场的决心，预计二线及以下城市将有望迎接全面放松，一线城市也有望局部宽松，与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。

“大招”既出，不少城市形成了积极的反馈。全面取消限购后的南京，有项目来访回升超30%；亦有项目在周末成交超4000万；另有机构调研显示，“认房不认贷”落地后一周后，多城来电来访量有所提升。也有多位受访人士反馈，当前市场有所起色，短期来看，市场会迎来一定的复苏。

一天多城放开限购

在福州之前，两个北方城市济南、青岛也同日官宣取消限购。

9月11日，山东济南市、青岛市相继调整购房政策。其中，济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；青岛也发布通知称，将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域。至此，两个城市均在全域范围内取消限购。

同样也是在11日，华东热点城市苏州召开新闻发布会，明确表示为满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核，以保障和解决更多刚性住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口等适用同等政策。

苏州当地市场人士向记者表示，“此政策目的即是放松限购，具体细则预计很快推出。”某房企在苏州一项目的营销主管表示，目前还不清楚是针对首套还是全面放松，后者的政策力度较强，整体影响可期。

事实上，8月末以来，许多城市核心区放松限购的节奏提速。浙江省嘉兴市是首个全面取消限购的城市，此后大连、沈阳也在取消限购方面有所动作。但真正引发市场关注的则是南京。

9月7日，南京正式发文解除玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购。随着核心四城区的松绑，南京全域放开限购，成为8月末以来全面放开限购的第四城。这也是南京自2016年限购以来，再度全面放开限购。

回顾本轮周期松绑政策可以发现，许多城市的限购放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。以南京为例，2022年4月以来放松限购的频次达到8次，放松区域从六合、溧水区，再扩散到产业聚集区，最后到全域，购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60岁以上老人的家庭限购，最终不限人群。

目前尚未完全放松限购的苏州也以类似的方式，从城市外围区域向核心城区逐步对限购予以松绑；9月初，天津也将住房限购区域缩小至仅市内六区。

华泰证券在近期的一份研报中指出，2022年以来二线城市针对局部区域、局部人群的限购放松已经十分密集，如今南京作为强二线城市全域放开，具有风向标意义。

业内认为，接下来为进一步实现稳需求，各大城市将加快放松限购的步伐。中指研究院市场研究总监陈文静认为，对限购政策进行优化，有利于释放更多购房需求，进一步修复当地市场预期，巩固当前市场企稳修复态势，特别是核心二线城市，政策效果或相对较好。

陈文静预计，未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市全面取消限购。一线城市或采取因区施策的方式，优化非核心区限购政策，同时结合人口、人才政策，对多孩家庭、老年家庭给予更大政策支持，也是支持合理购房需求的重要方向。

据记者不完全统计，截至9月11日，有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州等9城，已全面取消了限购政策。

市场缓慢修复

除了对限购的松绑之外，近期各地亦有多重大手笔政策祭出，尤以“认房不认贷”的落地为典型。8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，两天后，北上两城亦全面跟进执行，力度超出市场预期。据亿翰智库，截至9月6日，一线城市之后，本轮已有30余个二三四线城市跟进本轮“认房不认贷”政策。

目前来看，各类楼市松绑组合拳效果已所有显现，部分城市反应迅速。根据中指调查数据，各类松绑政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。

上海一新房项目销售主管向记者表示，新政实施以来的到访成交增量都很可观。记者获取的一份调研报显示，招商蛇口在上海新政落地两天后，成交了超1.5亿元，总来访数量较政策前一周翻倍。

另一大型连锁中介人士也告诉记者，近期新房、二手房的带看量都明显增加，“市场本身就有一定的客户量，新政激发了一些本来没有需求或是没有着急进入市场的客户，同时，有很多客户的预算提了上来”。该中介人士向记者透露，上周有一天二手房网签达到了700多套，“按照这样的节奏，这个月的成交量或许能达到2万套”，但目前仍处于去库存的阶段，尚未恢复到很理想的状态。

另有TOP20房企内部人士表示，在刚过去的周末，深圳市场成交确实比之前有提升，成交套数多出约摸20%-30%；北京市场“也卖得很好”，有公司一次性团购了几十套房源。

在放开限购的南京，某华东房企内部人士向记者表示，在全面取消限购后的第一周，南京项目来访回升超30%，叠加营销加码，主城区及近远郊项目热度均有大幅提升。中海旗下一项目周末销售额超4000万。

不过，也有房企人士反馈，其公司位于南京雨花区的一合作方操盘项目，在新政后来方有少许的提升，转化尚没有大的改善。上海一外环新房项目负责人透露，新政第二周的来访成交出现了较为明显的下滑。

事实上，历经了年初“脉冲式”的小阳春，业内对这轮政策的效用抱持着较为理性的态度，市场能复苏到何种程度，多位受访人士表示“不好说”。

上述华东房企内部人士认为，目前影响二三线城市的主要还是未来房价预期、个人收入稳定性，限购并非当前不出手的主要原因。上述福州房企人士也向记者表示，政策起作用的关键还是在于信心，同时还有首付两成等政策未落地，“客户也会等”，他预计，政策组合拳还需要一段时间发酵，见效或要2-3个月的时间。

某华南房企市场负责人向记者分析称，当前政策底已出现，情绪上会打一波鸡血，但因为市场基本面不佳，低迷也许还会持续一段时间；同时伴随着经济恢复，大约在半年到一年之后，市场库存逐步减少，市场才能开始上行。

华泰证券在上述研报中也明确指出，从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。上一轮周期中，二线城市解除限购的高峰期在2014年9月，南京、大连、沈阳三城也在此时解除，并在政策落地的次月均实现了销售面积同比增速的收窄。

但上述三城销售同比显著增长是在半年后的2015年3月后启动；而均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在2015年9月。上述研报指出，“整体而言，限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日”。