存量房贷下调政策有点难懂？几个典型案例告诉你如何降、能不能降

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。《通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

虽然存量首套房贷利率调整政策窗口已经打开，但大家对于自己是否能够享受到政策利好、能够享受多少利好，仍然有些算不明白，市场上讨论声逐渐增多。

到底哪些房贷可以调整？调整幅度又是多少？目前市场上存在疑问的主要有几个问题：

1、如果认房不认贷了，我现在的二套房可以作为首套房贷降低利率吗？

2、我的房贷发生在LPR转换之前，可以调降利率吗？

3、我所在的城市LPR加点幅度多次更改，我应该按照哪一个为基准进行利率调降？

4、固定利率这次能调吗？

哪些人可以申请？

首先，我们要弄清哪些存量房贷类型可以申请并降低利率？

一是：原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷。

二是：借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

比如，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策。

再比如，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。

对号入座，你是哪种情况？

在弄清可以调降存量房贷的类型后，再来看看可以调降多少利率。

由于在“房住不炒”以及因城施策的背景下，针对楼市的具体情况各地出台了差异化政策，因此实际执行的贷款利率也有所不同。比如，2022年5年前大部分城市执行的政策利率下限为LPR，也有个别城市根据实际情况在LPR的基础上进行了加减点（后附具体城市对照表）。

基于此，第一财经梳理了几种较为典型的案例，供大家结合自身的实际情况进行参考。

案例一：2020年1月，吴女士在上海购置首套房产，房贷按照2020年1月上海的执行利率下限LPR-15BP购买，但是此后上海房地产形势发生变化，政策下限变成了LPR-10BP，目前为LPR 35BP，这种情况下，吴女士的存量房贷如何调？

答：由于吴女士购置房产的时间为2020年1月，对照上海当时执行的利率下限水平，吴女士的房贷利率已是当时最低，按照政策规定的不能低于当时政策下限，吴女士不能调整房贷利率。

案例二：北京市民彭女士在2019年7月购置首套房，房贷利率为当时的基准利率上浮10%，为5.39%。2019年10月LPR转换后，彭女士的房贷利率为LPR（4.2%） 59BP=4.79%。2019年10月至今，北京执行的利率下限水平一直为LPR 55BP，彭女士是否可以调降首套房贷利率，调多少？

答：2019年LPR改革前的基准利率为4.9%，彭女士当时的房贷利率为5.39%，目前彭女士的房贷利率为LPR（4.2%） 55BP=4.75%。由于调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，彭女士需参考当时北京地区的政策利率下限进行对比。

由于LPR改革后大部分房贷利率都已转为LPR加点形成，对于此前的存量房贷，预计银行也会在不低于当时北京地区政策下限的前提下，对LPR上的加点幅度进行调整，具体调整幅度需要等银行公告。

案例三：北京市民郭先生在2020年2月置换了房产，受限北京认房认贷政策，他的房贷利率为LPR（4.75%） 115BP=5.9%。当时的二套房贷利率下限为LPR（4.75%） 105BP=5.8%。近几年，LPR利率不断调降，目前他的贷款利率为LPR（4.2%） 115BP=5.35%.如果北京认房不认贷政策能够落地，郭先生是否可以调降房贷利率，调多少？

答：北京认房不认贷政策落地后，郭先生这套置换的房产就可以作为首套房，按照2020年2月首套房北京执行利率下限为LPR 55BP调整，即郭先生可以将该套房贷利率调整至不低于LPR 55BP的水平，若按目前的LPR水平（4.2%）计算，郭先生的房贷利率最低可降至4.75%。

案例四：上海市民马女士于2017年买了首套房，当时房贷利率为4.41%（基准利率为4.9%，上海执行的利率下限水平为基准利率的9折），2019年10月LPR合转换，马女士选择固定利率方式，并未调整为锚定LPR，马女士这次是否可以调降首套房贷利率？调多少？

答：当初选择固定利率的用户这次也可以与银行协商调整利率水平，调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

近几年，LPR不断调降，目前上海的首套房贷利率为LPR(4.2%) 35BP=4.55%，但马女士的房贷利率4.41%参照当时上海执行的利率下限，已是最低。所以此次马女士无法调降房贷利率。

案例五：深圳市民李先生于2020年2月购买了首套房，当时他的房贷利率为5.3%固定利率，李先生这次是否可以调降首套房贷利率？调多少？

答：对于李先生来说，房贷发放时深圳执行的利率政策下限为LPR（当时为4.75%） 30BP=5.05%，因此李先生可以从原本5.3%的利率水平最低调降至5.05%，但具体调幅度需要与当时的贷款银行进行商定。

需要注意的是，并不是所有人都能符合调降标准，这是因为此次政策主要针对的是两种情况：一是“认房认贷”调整后符合首套房标准的刚性需求；二是近几年银行发放的利率明显高于当地政策下限的首套房贷。

另外，对于《通知》中“此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限。”的相关表述，目前，北京、上海、深圳等地已经发布了当地首套房贷利率下限历史调整情况，购房者可根据自身情况对照计算。