今年海外买家买掉伦敦黄金地段近四成房产，越贵越保值？｜海外购房系列

英国房地产的租金收益和资本增值前景，长期吸引着海外投资者，伦敦地区尤为如此。

英国房地产经纪公司Hamptons今年的数据显示，伦敦市中心黄金地段（PCL）售出的所有房屋中，有39%由国际买家购买，比2021年的数据高出4个百分点。全球房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）的最新报告则显示，从2020年至今，该平台上中国买家对英国房产的咨询量排名，已从第六位逐年提升至第三位。

“英国房产的海外买家印花税是2%，在我国香港地区置业的印花税最高要交到30%，而新加坡是60%。在美国，印花税倒还能接受，但每一年都要缴纳房屋价值的3%作为持有费，如果是高端房产，这并不是小数目。”英国苏富比国际地产亚洲区总负责人车倩毓告诉第一财经记者，这也是很多人愿意到英国投资房产的原因之一。

越贵越保值？

长期以来，伦敦房产一直被视为对冲通胀的工具。新宏睿投资管理的创办人和董事总经理夏宇宸对第一财经记者表示，投资房地产的重要考量因素包括位置、功能性以及长期回报率的表现是否足够优秀。从英国数据来看，自1967年有记录以来，伦敦房产的中间价指数上涨了115倍，即平均每年保持9%的年化回报率，再加上利率回报，年化总回报率可能会达到13%到15%。

“房地产投资中，最重要的是位置。伦敦在全世界投资者眼中都是一个重要的经济、金融和文化中心，有很稳健的法律制度，也有很好的教育机会，这都导致这里的房产拥有非常优秀的收益增长。”夏宇宸解释。

根据英国官方数据办公室（ONS）的统计，伦敦的平均房价为英国所有地区中最贵，2023年5月的平均房价为52.6万英镑（约合488.8万人民币）。但在“上不封顶”的伦敦房地产投资市场上，买家的预算限制将其推往了不同方向。手持大笔预算的投资者非黄金地段不买，而小预算买家则走向了伦敦外围。

伦敦世嘉置业创始人Sally Wang也对第一财经记者表示，今年的交易量和咨询量都比去年同期大，每个销售都很忙。而买方则以持有现金的自主买家和小预算投资者为主，并越来越多地往伦敦非中心地段推移。

而对于高预算买家来说，车倩毓称：“他们很明确的是，要买到好地段的房子。”

车倩毓介绍，伦敦按照邮编进行分区，其公司主要覆盖的是最为核心的邮区，那里集中了200万英镑以上的房产。“比如毗邻海德公园以及购物中心哈罗德的骑士桥。梅菲尔区是近几年求购需求量非常大的另一个地段，人们会说走进来闻到的都是金钱的味道，有伦敦最多的米其林餐厅，还有充满奢侈品牌的新邦德街。”她称。

而这些伦敦市中心黄金地段（PCL）的房子，几乎是越贵越保值。车倩毓称，2022年，英国200万英镑以下的房屋价格年平均下降幅度为1.3%，200万-1000万英镑的房产降幅为0.7%，而1000万英镑以上房产价格只萎缩了0.4%。

在伦敦买房的人在乎什么

经常帮助高净值人士进行资产配置的夏宇宸发现，如果作为自住房屋，投资者会更多关注地理和交通条件、物业设施以及周边社区的功能性配套。如果纯粹出于投资目的，则会更多考虑流动性，比如会着重关注持有期的长短。

车倩毓对第一财经记者称，高端房产的卖家与基本投资客户群的考量区别非常大。“预算为100万英镑以下的投资客户群，更多注重每月的租金回报，比如是否可以覆盖贷款和基本支出等。另外，他们也会关注，如果想在两年或五年后卖掉，房产的增值性有多高，会不会亏本。”她说。

Sally Wang举例，伦敦出租房的毛租售比一直在上涨，疫情前新房的毛租售比平均为3.7%，现在为4.5%左右，很多甚至突破了5%或6%。按揭利率也在上升，很多房子出现了负现金流的现象，持有成本的上升推高了转手的卖家数量。

Juwai IQI集团联合创始人兼CEO安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者称，由于英国房租日益高涨，大部分中国买家在英国买房主要为刚需，希望为孩子留学或就业提供住处。他称：“中国买家最喜欢的购房目的地是伦敦。当地很多地段的交易一直都很活跃，价格也坚挺。”

女儿在伦敦上学的Cindy告诉第一财经记者，她的预算大约为300万人民币，已经足以在伦敦买一套小户型的公寓。从租售比和持房成本来看，还是较为划算。

而对于价格预算在500万英镑以上高端房产的客户来说，这些买家几乎不太看重租金回报，也不在乎短期增值潜力。车倩毓透露：“这些客户买房多用于度假或子女上学，不作出租用途，也几乎很少问两三年后出售的收益，他们往往会持有这种高端房产超过10年。因此，最看重的是地段和保值性。”

“还有一类房产也能带来商业机会。最近观察到有些本身从事教育行业的投资人，在房地产投资时特别关注有教育潜力的不动产，最后直接收购了英国的一所学校，这是在地产上叠加了生意，也是在英国的独特机会。”夏宇宸说，许多投资者或机构也会收购具有文化IP的房产，比如著名诗人或作家的故居，而后改造为博物馆或者画廊。

高端房产买家大量涌现

安萨里认为，由于按揭利率高企，英国房价下跌，但仍比疫情前高。但对于外国买家来说，现在是寻找好买卖、争取好价格的最佳时机。

“今年，买家市场出现显著回升，无论留学、度假还是长居人士的数量都明显增长，这也带动了我们的销售量。”车倩毓观察到，2021年，该公司成交量较为火爆。2022年，行情相对下降，甚至是多年内较为安静的一段时期。但今年，其公司所有雇员的业务量都非常饱满，成单平均价也比2021年飙升许多。

车倩毓说：“2021年，200万到1000万英镑之间的房产交易总量较大，但今年很明显，预算为1000万到5000万英镑的客户大量涌现，这不仅有来自亚洲的客户，全球海外客户都是如此。近期，我们成单的房产也平均在1000万英镑左右。”

展望接下来两个季度的情况，车倩毓认为，成单量要比上半年高很多。

根据Hamptons的数据，今年截至7月，英格兰和威尔士的房东出售的租赁房产的平均持有时间为11年，平均获得49.2%的增值，相当于每年3.7%的收益率。