新政下的郑州楼市：刚需客买房犹豫不决，开发商不敢轻易拿地

8月5日下午，虽然一场暴雨突袭郑州，但李晓燕所在的售楼部，当天依然迎来了20多组客户。

“最近（房地产）市场不太好，周末一天20到30组（来访）已经算不错了。”李晓燕对第一财经记者说。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“郑15条”），其中最为引人关注的取消限购。李晓燕不太确定，当天到访的这20多组客户，到底有多少，是被“郑15条”吸引而来。

在第一财经记者向售楼部内看房的一些到访客户求证后发现，确实有部分客户，是因为看到“郑15条”出台后，专程赶来。但记者同时了解到，“郑15条”是否能对当地楼市带来实质性的刺激和改变，目前尚难判断，当前市场亟需恢复信心。

救市行动

记者查阅发现，“郑15条”涉及青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售、租购并举、土地款分期缴纳等多项政策宽松或优惠，其中尤为引人关注的，一个是取消限售，另一个则是“认房不认贷”。

“我看新政策里说会对二孩家庭购房，有一个2万元的补贴，就带孩子过来看看。”一位看房者说，家里添了孩子，原来的房子不够住，就想着换一套改善住房，这次正好郑州又推出“认房不认贷”，就更坚定了换房的决心。

此前，郑州市执行的是“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。伴随着“郑15条”发布，该项规定被暂停执行。

“认房不认贷”则是今年7月底，住房和城乡建设部部长倪虹在一个房地产座谈会上的表态。

而伴随着8月3日“郑15条”的发布，郑州成为首个明确落地“认房不认贷”的城市。

一天后的8月4日，南京市住房保障和房产局也发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，涉及新房补贴、房票安置、提升预售监管资金使用效率等8条政策的优化调整。

伴随着郑州、南京的先后出击，一轮新的房地产刺激行动正在全国多个城市展开。

从业多年的房产中介马鹏也对第一财经记者说，近两年，郑州在楼市刺激上的政策响应，确实是比较快的，这一方面反映出郑州对楼市救市的急迫心理，另一方面，也说明当下郑州楼市亟需刺激的现状。

一年前的2022年3月，郑州就曾在全国率先推出18条房地产调控措施，包括给予大学生购房补贴，对有老人来郑州投亲养老的家庭给予购房名额，重启棚改货币化安置这一去库存利器等

此外，郑州还曾先后出台提高住房公积金贷款额度、将首套房贷款首付下调至20%等多项刺激措施。

难言乐观

但楼市的最终表现，却依旧难言乐观。

一方面，是住房成交面积、成交均价双双下滑。

克而瑞河南区域数据显示，今年7月，郑州主城区成交“六连降”，住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%；受低价个案项目集中备案影响，7月住宅成交均价14798元/平方米，环比下降约5%。

另一方面，则是郑州的二手房挂牌数量，不断攀升。

“去年（挂牌出售的二手房）还是八九万套，现在已经有14多万套了。”马鹏的说法，也在第三方中介平台得到验证。记者统计诸葛找房数据后发现，截至目前，郑州共有约14.2万套二手房处于在售状态。

马鹏说，伴随着此次“郑15条”取消限售，预计下一步挂牌的二手房数量还会继续增加。

但与此相对应的，却是愿意出手购房的客户数量，少得可怜。

以马鹏为例，他告诉第一财经，现在已经是8月份了，可经自己介绍，最终成交的房子，却只有四五套，其中三套，还是今年二三月份房地产“回暖”时成交的。

“一方面，（客户）担心买高了高位站岗，另一方面，收入减少了，能不花尽量不花，有房子能凑合住的，宁愿先凑合。”在与一些客户沟通后，马鹏发现，眼下的市场，除非是一些刚性需求的客户，譬如等着结婚，等着孩子上学这种，已经很少有那种特别急切的，希望一两个月之内必须要把房子买下来的客户了。

“现在的很多客户，即便是有购房需求，也不愿意往下谈，怕万一价格出高，买亏了。”马鹏认为，在此背景下，即便是不断出台刺激政策，真正对房价、成交量的改变，可能也是有限，毕竟，相对于那些多则数万的补贴，房价的稍微降价，可能就是数十万元的潜在损失。

郑州某楼盘的销售负责人王经理也说，虽然楼市刺激政策“总会有好处，起码不是个坏事”，但真正促使客户下单购买的，还是整个大的市场环境。

王经理至今怀念的，还是今年二三月份的楼市火爆。当时，其所在的楼盘，每天都能到访150组到200组客户。

“两个月（二三月份）就卖了不止5个亿。”王经理回忆说，今年的二三月份，其所在楼盘，每个月都卖出了将近200套房子，一度成为郑州十大畅销楼盘之一。

“不光是我们，竞品也没少卖。”王经理发现，整个二三月份，周边的一些竞品，甚至连售楼部都坐不下了，只能带着客户，去样板间算价格、签合同。

但是，再往后，到了四五月份，王经理眼看着楼盘的单月成交量就直线下滑到了三四十套，到六七月份，成交量就更少了。

事后，王经理分析称，今年二三月份，郑州楼市之所以突然爆火，一方面是当时政策调整，又是降利率，又是降首付，另一方面，是三年疫情终于过去，大家对未来充满信心，再加上每年春节的回乡购房潮，多种因素叠加之下，市场一下就热起来了。

李晓燕所在售楼部，当时的销售业绩也很客观。她说，当时，很多人购房，其实有点盲目，是被市场带动了。“大家都在告诉他楼市向好，市场的氛围，包括房地产的成交数据也都是在攀增，然后一看利率、首付又合适，一下就消除了所有的顾虑，自己都给自己洗脑了。”

“4月份时，我们的客户都四访、五访了，还在纠结，一会儿纠结买哪个楼盘，买哪个楼栋、楼层，一会儿又纠结我现在买会不会亏。”李晓燕叹气说，如今的市场，甚至即便是计划购房的意向客户，都不愿意沉下心来跟你谈，问题也越来越多，而且，即便是他今天提出的问题，你给他解决了，到明天，也会冒出新问题，总之，就是不愿意交定金。

“其实还是怕买亏了。”李晓燕说，在今年二三月份时，客户可能就不太去纠结这个问题，当时，客户纠结的是我买哪儿，能不能给我优惠，而没有把重心放到我能不能买，我敢不敢买上。

关键是恢复信心

不过，前述郑州某楼盘的王经理也认为，虽然眼下的楼市确实黯淡，但整个市场中，其实还是存在有固定的住房需求的，一茬一茬的年轻人，需要购买婚房，已经有小房子的家庭，因为添了孩子，需要更大一些的改善住房，这些，其实都是仍然存在于楼市的刚性需求。

“政策（‘郑15条’）的出台，起码不是坏事，影响一定有，只是不好去量化，或者不好去评估它到底有多大的促进力度。”李晓燕也说，“郑15条”发布后，置业顾问们再跟客户传导时，也多了一些能够站得住脚的销售促进，不过，这种促进，更多是帮助来看房的客户，多了一个购买、下定金的理由，能够帮助客户“从想买房到现在买房”。但是，对于一些并非刚需的客户，即便有了这些政策，也很难推动其“从不买房到买房”。

当地一位有着十多年地产经验的从业者也说，整体上，这次新政（“郑15条”）利好郑州楼市，有利于提振郑州市场信心。“至于一些人所说的郑州楼市会狂飙，郑州房价会暴涨，我不认可。”因为郑州楼市的问题，不是单一的市场问题，需要时间、政策、情绪、信心慢慢恢复康养。

李晓燕也告诉第一财经，其实需要信心恢复的，除了购房者，还有开发商。

李晓燕说，自己所在楼盘的开发商，原本也是希望能够在郑州市场做大做强的，但是，在郑州开发的头一个项目，就赶上郑州房价不断下跌的大环境。如今，面对项目没利润甚至亏损的窘境，总部怕拿错地或拿到地后再次亏损，已经失去了再在郑州市场拿地开发的信心。

第一财经查询中国土地市场网数据发现，自2021年开始，郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑，2021年、2022年的供应建面分别为1034万平方米、676万平方米，成交分别为854万平方米、561万平方米。今年上半年，供应、成交建面更是双双下滑至271万平方米、215万平方米。多数地块底价成交，且多为本地城投平台兜底。不少原本在市场很活跃的房企，都减慢了在郑州的投资。甚至，一些已经拿到土地并开始对外营销的开发商，也选择了悄然退地，并逐步收缩郑州市场。

也因此，此次发布的“郑15条”中特别提及，要落实土地款分期缴纳优惠政策。在土地招拍挂活动中，增加银行保函（见索即付型）作为竞买人参加土地竞买的履约保证方式。按照优惠政策分期交纳土地款的开发项目，已缴纳不低于50%的土地出让金，未取得土地不动产权证书前，可先申请容缺办理建设工程规划许可手续；参照郑政会纪〔2022〕13号有关要求，可申请容缺办理建筑工程施工许可手续，质量安全提前介入监督。

（文中马鹏、李晓燕为化名）