存量房贷利率调整箭在弦上，央行下半年工作会释放重磅信号

“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”、“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，央行释放明确政策信号。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，总结上半年工作，分析当前形势，部署下一阶段工作。其中，在支持房地产市场平稳健康发展方面，多个重磅提法引发市场关注。

有序调整存量房贷利率

央行表示，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

不久前，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜指出，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

这一发声立即引发舆论的关注，市场也在期待相关政策的靴子落地。

“降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。”光大证券固收分析师张旭表示，在对存量房贷利率调整时，既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用贷款置换的方式。

基于此，他提出五点建议：一是，存量房贷利率的降幅应以市场化、法制化为原则由商业银行和借款人自主协商确定，金融管理部门不宜对降幅做强制要求和统一安排；二是，采用“银行提方案，客户做选择”的模式；三是，建议将合同变更和贷款置换的方案设计得尽量简明、易于理解；四是，利用多种方式通知至全部个人房贷客户；第五，金融管理部门给予适当政策激励或支持。例如，央行可设立结构性货币政策工具、进行定向或全面降准等。

招联金融首席研究员董希淼建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。

工作会上，央行还表示，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

行业政策调整步伐加快

实际上，房地产相关政策优化已箭在弦上。

7月24日，中央政治局会议召开，明确指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

7月27日，住建部召开企业座谈会时指出，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

近期，央行、住建部等部门正在加快行业政策调整步伐。市场分析认为，未来，从供需两侧看，相关政策均有优化空间。

光大证券研究所银行业首席分析师王一峰认为，从供给端看，未来政策性保交楼工具仍可能加力；保障性安居工程领域相关贷款也有发力空间。与此同时，“防暴雷”仍是下一阶段政策重点关注的领域，稳定市场预期，防止风险扩散可能需要对典型房企进行定点帮扶；从需求端来看，前期房地产市场过热阶段所施加的限制性政策将陆续退出，这可能包括一二线城市政策的进一步优化，特别是对于“刚改”群体，政策优化空间较大。将有助于提振地产销售回暖，拉动新发放按揭贷款规模回升。

在调整优化房地政策方面，东方金诚首席宏观分析师王青预计，接下来出台的措施可能会包括：在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限贷限购措施，各地普遍加大公积金购房支持力度，在全国范围内加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。“下半年5年期以上LPR报价有可能单独下调。总的目标是引导房地产行业尽快实现软着陆。这对下半年稳增长和防风险都具有重要意义。”