这三个信号透露美国楼市真实信息，中期调整结束了？

最新数据显示，美国房价回升加速，这是否意味着美国房市中期调整结束了？

衡量美国住房活动的多项经济指标显示，房屋建筑商和卖家仍然看到了买家的强劲需求，在其中，活跃房源数量、新房和现房之间价差以及卖家是否拒绝降价这三个数据，较能描述当前美国楼市真实图景，而目前这三个指标看起来都较为乐观。

美国房地产市场的活跃甚至引发了一些经济学家的担忧，即房地产市场越活跃，美联储就越有可能再次加息，而如果美联储宣布再次加息，这将会推高已经在7%范围内的抵押贷款利率，从而再次影响楼市复苏。

“房地产市场已经开始复苏，这对美联储来说是一个问题，因为住房需求增加将推高房价和租金。”阿波罗首席经济学家斯洛克(Torsten Slok)认为，住房是政府衡量通胀的重要组成部分，房地产市场复苏使美联储将通胀率从5%降至2%的目标变得更加困难。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，现在美国通胀率已经降到3%，美联储在7月份升息后，市场预期美联储最多再升息0.25个百分点后将停止升息，并在2024年初开启降息周期，届时房贷利率将下降，促进美国房产市场更快速增长。

首选指标：活跃上市房源

Redfin副首席经济学家马尔 (Taylor Marr)表示，在观察美国楼市时，他的首选指标是活跃上市量。该公司数据显示，与去年相比，今年春季的活跃挂牌量有所下降。6月底，市场上挂牌出售的房屋数量比上年下降8.1%。对此，马尔的解读是：“这确实反映出供应相对于需求正在大幅回落。”

在疫情期间，美国约有 1400万笔抵押贷款获得了再融资，由于彼时利率低，很少有房主认为出售房屋并放弃在那段时间获得的超低抵押贷款利率符合他们的利益。

如果在2023年7月出售房屋，并购买新房，可能需要采用7%范围内的抵押贷款利率。

这一现象的结果就是，房地产市场出现需求过剩、供应不足的情况，导致美国部分地区“房屋竞购战”现象重现。

根据7月25日发布的标普凯斯-席勒指数，2023年5月美国平均房价和去年同期基本保持不变（-0.5%），房价同比增幅最高的4个城市是芝加哥（5%）、克利夫兰（4%）、纽约（4%）和迈阿密（3%），房价同比降幅最大的城市是西雅图（-11%），旧金山（-11%），拉斯维加斯（-8%）和凤凰城（-8%）。

“环比来看，5月份美国平均房价比4月上涨了1.2%。该指数涵盖的20个城市全部出现了环比上涨。”陈跃武认为，“这表明房价正在加速回升。”

不过，虽然目前情况显示出房地产市场在待售房屋短缺的情况下恢复活力并升温的迹象，但马尔表示，他还没有准备好称之为复苏。

他解释道，目前美国房屋的需求似乎大于可用供应，尤其是在房地产市场，这导致房价居高不下，但要看到的是，当利率从2021年的低点翻倍至去年的7%时，美国购房势头受到了削弱。目前尽管购房者已经调整了预期，但如果利率从今天的7%跃升至更高水平，“购房者再次突然停止购买，我一点也不会感到惊讶。”他称。

新房和现房之间价差急剧缩小

美国房屋建筑商一直面对的问题并未解决，就是库存短缺。

陈跃武对记者解释道：“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。美国房产市场供不应求，推动房价持续上涨。”

美国全国住宅建筑商协会通过月度指数衡量建筑商的情绪，最近该指标较为乐观。6月，该指数在近一年来首次转正，房屋建筑商也正在缩减降价力度。美国全国住宅建筑商协会表示，他们对当前的销售状况以及未来六个月的销售状况感到满意。

该协会首席经济学家迪慈（Rob Dietz）表示：“随着今年年初以来建筑商信心持续逐步上升，单户住宅建筑的价格底部正在形成。”

美国主要房屋建筑商之一Lennar也在上个月的第二季度财报电话会议上发表了一些积极评论。该公司执行董事长米勒 (Stuart Miller)表示，“市场和经济对住宅建筑商来说仍将具有建设性，因为被压抑的需求继续涌入市场并消费价格实惠的产品。”

当然，米勒也不认为供应问题会很快得到解决：“我们认为供应限制将继续限制可用库存并维持供需平衡。”

“供应短缺的核心问题不会在短期内解决，因为近15年的（房屋建设）生产赤字将需要数年时间才能解决。”米勒解释。

陈跃武对记者解释道，从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万-60万套之间徘徊。

陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成一个非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上。”

因此，美国房屋建筑商的信心表明他们对房地产市场的未来高度乐观，并恢复正常。目前，随着建筑商争先恐后地满足需求，新屋开工量激增。

事实上，由于对现房的需求如此强劲，以至于通常被认为比转售更贵的新房在购房者眼中变得更加实惠。数据显示，通常情况下，新房比转售房贵20%，但当下，该利差已降至 4%。

其原因在于，建筑商不一定会大幅降价，而由于现房房主也不愿意出售，现房价格上涨。

卖家坚持不降价

研究机构Altos Research负责人西蒙森表示，降价与否，是他衡量房地产市场健康状况的首选指标。“具体来说，降价形成了需求的代表。”他称。

西蒙森表示：“当房屋上市时，如果目前挂牌的房屋没有买家，人们就会开始降价。”譬如，去年当利率上涨时，降价幅度也随之加大。但这种动态发生了变化：目前降价幅度比2018年或2019年要少。

对于那些坚持房价暴跌的人来说呢？西蒙森说，那就要继续等待了。

“数据中没有任何内容表明美国房屋价格将暴跌，”他补充说，即使经济衰退在今年年底袭来，导致更多失业、购房需求下降、丧失抵押品赎回权和困境增加，但这仍然是几年后的事。

陈跃武则认为，以标普凯斯-席勒指数发布的5月份的数据显示，美国平均房价已经连续4个月上涨回升。

“美国房价在2022年6月达到一个高点，之后下降，到2023年1月开始回升。5月份的美国平均房价仅比2022年6月的高点差1%。”他认为，“数据表明，美国房产市场的中期调整已经于6个月前结束。CoreLogic在最近的房市报告中，预测2023年美国平均房产价格将上涨3.7%。我们预测北卡罗来纳州、亚特兰大，达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%至10%。”