地产股债齐涨、碧桂园却“股债双杀”，房企流动性仍存忧

地产股、债持续大涨，碧桂园地产却再遭“股债双杀”。 截至7月31日收盘，地产板块掀涨停潮；地产债多数上涨，“19远洋02”、“18远洋01”、“21远洋01”、“21金地01”等涨幅居前。

碧桂园地产旗下境内债集体大跌，“20碧地04”跌超21%，“21碧地01”、“21碧地03”跌超20%触发盘中临时停牌。截至记者发稿，碧桂园（02007.HK）跌超6%、碧桂园服务（06098.HK）跌超8%。

有市场人士称，个别房企仍存在流动性风险，房地产行业回暖不会一蹴而就。

多只债临停，遭机构看空

7月31日，碧桂园地产5只债券触发临停。深交所公告，“21碧地04”、 “21碧地03”、“21碧地01”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，触发临停。上交所公告，“20碧地04”、“20碧地03”交易出现异常波动，被临时停牌，且均跌超20%。

此前几日，碧桂园旗下股债已大幅下跌，接近“腰斩”，近4个交易日，“20碧地03”价格从84元跌至39元，“21碧地03”从88元跌至50元下方，“20碧地04”从价格从90元附近走低至33元。

多只大跌债券遭多家机构看空。中诚信国际7月27日发布报告将碧桂园集团主体及相关债项列入信用评级观察名单，包括“19碧地 02”、“19 碧地03”、“20碧地02”、“20碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”、“21碧地04”、“22 碧桂园 MTN001”、“22 碧桂园 MTN002”、“23 碧桂园 MTN001”、“23 碧桂园MTN002”等。

中诚信国际在报告中称，碧桂园地产的二级市场存续债券价格受市场下行扰动出现大幅波动，对其信用债融资渠道造成进一步负面影响，且预计短期内难以修复。

摩根大通一周前也发布报告调低碧桂园的评级。该机构在报告中指出，主要考虑到房地产业销售疲软、违约风险，及当局对再融资支持的放缓，将碧桂园及其物业管理子公司碧桂园服务的评级下调为“减持”。

碧桂园债券大跌的背后，是市场对其流动性的担忧。“从两个方面来看，碧桂园的流动性存在风险：一是其近来销售情况并无好转；二是其年内需交付的项目规模大，保交付任务较重。”某公募基金地产行业分析师对第一财经说。

流动性隐忧

7月31日，碧桂园债再度下跌与其公告公司中期盈利预计亏损有关。碧桂园早间公告称，公司预期半年度可能录得未经审核净亏损。据公告，碧桂园称，预计净亏损主要是受地产行业低迷、销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失。

受地产行业整体低迷影响，碧桂园上半年单月签约销售金额环比下滑剧烈。记者翻阅上半年经营数据发现，前6月其合同销售金额分别为220.1亿元人民币、248.5亿元人民币、250.1亿元人民币、226.9亿元人民币、182亿元人民币、160亿元人民币，合同销售建筑面积306万平方米、331万平方米、302万平方米、278万平方米、226万平方米、203万平方米。

“项目销售下行趋势未有改善，碧桂园流动性来源承压，即将到期的债券偿付能力受到极大的影响。”上述分析师说。

当前，碧桂园地产存在较大的信用债即期兑付压力。控股股东碧桂园控股合并范围内于2023年内到期及到回售期的境内外信用债规模较大，其中，于8月份及9月份到期及到回售期的信用债本金合计人民币103.48亿元。此外，据DM查债通，目前该公司还有存续债券17只，存续规模199.21亿元，2023年待偿还本金约32亿元，待偿还利息5.7亿元。

销售情况未见转好，公司手头现金流无法抵御债务偿还风险。从公司的账面资金来看，截至2022年年末，扣除受现金制约的192.69亿元，碧桂园流动资金1090.12亿元；减去五年后偿还债务项，截至2022年年末，公司有息负债共2674.62亿元，其中一年到期银行借款612.05亿元、一年至五年内到期借款974.90亿元，公司债券为323.19亿元。

碧桂园服务7月30日公告称，控股股东、董事会主席杨惠妍方面计划捐赠公司6.75亿股股份，占碧桂园服务总股本的20%，用作公益慈善用途。以上一交易日9.55港元/股收盘价来估算，以上股份总价值超64亿港元，约合人民币59亿元。这也令投资者感到担忧。

行业回暖仍要看销售端

近日，地产股债表现亮眼，与高层积极表态及一线城市密集跟进表态落实“适时调整优化房地产政策”有关。

“房地产板块短期炒作或接近尾声。”深圳前海融悦资产管理有限公司基金经理王章亮认为，房地产板块整体来看要保持谨慎，虽然当前有较大的政策预期，但是政策的目的是为了给行业“托底”，房地产的周期已处在夕阳的位置。

市场普遍认为，近期地产股债繁荣上涨背后，房企流动性仍存在忧患。一方面，房地产行业2023年到期债券逼近万亿元，大部分企业选择展期化解；另一方面，机构对房企信心低迷，新发债规模持续走低。

中银证券研报数据显示，2023年房地产行业国内外债券到期规模合计9580亿元，逼近万亿大关。今年前4个月已偿还债券规模3739亿元，仍有5841亿元待偿还债务，两个小高峰集中在7月、9月，分别达到1062亿元、938亿元。

东方金诚提供的数据显示，2023年上半年，地产债的发行规模为2064.2亿元，较2022年同期下降了0.6%，整体仍处于明显偏低的水平。其中，6月发行规模为244.6亿元，已连续两个月同比大幅负增长。

东方金诚分析师唐晓琳解读称，6月地产债发行规模与信用债整体发行水平出现背离，表明房企融资端出现收缩，或受近期楼市转弱、部分国有房企信用风险有所暴露等因素影响。“市场应持续关注房企销售端和融资端压力是否明显缓解。”她指出。

惠誉此前发布的报告强调，部分房企销售尚未有实质性好转，即便它们已采用展期或者分期兑付，同样可能面临偿债风险，因为这些房企的销售表现尚未实质性好转。

在中信证券首席经济学家明明看来，短期内融资支持政策或能改善主体流动性紧张情况，但长期仍需落实到销售基本面的修复上。“后续各机构可以关注销售情况较好、短期内债务压力较轻、仍具再融资能力的地产企业。”他说。