联邦利率涨了500个基点美国房市却没崩，下半年还会接着涨吗？

房地产是经济中对利率最敏感的资产类别之一。然而，美联储在过去一年连续加息500个基点后，美国房地产市场的价格却出乎意料地坚挺。

根据房地美（Freddie Mac），截至26日，30年期抵押贷款利率为6.78%。本月12日，这一利率一度涨至6.96%，来到2022年11月以来的最高点。

与此同时，标准普尔CoreLogic凯斯-席勒全美房价指数显示，今年以来，全美房价指数连月上涨，至今涨幅为3.68%。25日公布的最新数据显示，5月全美房价指数环比上升1.22%。同比去年，全美房价指数仅下跌了0.46%。

波士顿房产科技公司美吉居（GeoHome）联合创始人杨晓雯对第一财经记者称，到目前为止，美国房市的曲线比年初的大多数预测都要乐观。

“由于利率迅速增长，自住房市场上卖家数量非常少，非必要不卖房。即便是搬家，巨大的利率差也让很多人选择继续持有原来房产，在新的地点再买或租住房屋。而买家在消化了6%-7%的利率之后，仍然选择继续进入房市。”杨晓雯称。

西边不涨东边涨

美国的房价涨势出现了东西分化。

在凯斯-席勒指数单独列出的20个美国主要住房市场中，有15个市场的房价同比下降，主要集中在西部，包括西雅图（-11.25%）、旧金山（-11.05%）、拉斯维加斯（-7.76%）、凤凰城（-7.62%）和俄勒冈州的波特兰（同比下降 5.05%）。

位于美国东北部/东部的芝加哥（ 4.6%）、克利夫兰（ 3.9%）和纽约（ 3.5%）则是其中同比涨幅最高的城市。波士顿同比上升0.2%，环比上升了1.2%。

杨晓雯拿波士顿地区的市场情况举例称，2023年波士顿自住房市场的基本旋律是“选择少、不便宜，还总被别人抢先买走”。 但是，今年市场的热度并没有2022年初买家排长队看房那样激烈，报价太高的房子仍然会被市场冷落。

对于这种现象，耶鲁大学经济学教授席勒（Robert Shiller）近日表示，对利率上调的恐惧影响了人们的想法，他们不知道如何应对“美联储下一步要怎么做”的情况。

“不仅仅是房主，那些想在利率进一步上调之前入手的新买家也是如此。他们想锁定房产。因此，这对市场产生了积极影响。但这种影响即将结束。”席勒认为。

杨晓雯则对第一财经记者补充说，相比自住房市场只是略比预估乐观，真正的“惊喜”出现在波士顿租房市场上。通常来说，租房市场没有所谓“出价战”（bidding war），但最近一段时期，波士顿少数核心区却出现了这一场面。

“去年郊区入门级单户房出现了出价战，今年在市区核心区域非豪华公寓也出现了。”她说，“我的感觉是，去年竞标失败的买主不得不进入出租房市场， 推动租金上涨。因为租房市场的价格变动通常比房价早半年，可以比较安全地说，即便未来出现一定程度的经济危机，波士顿核心区域房产的房价也能稳住。”

市场是真热还是季节性热

对于房价指数的连月上涨，席勒认为：“房价上涨的部分原因是季节性的，现在是夏季，房价通常会在夏季上涨。”

但通常来说，衡量未来几月房地产市场走势的指标有三个，分别是新房销售情况、新房动工情况以及建筑商信心指数。

据美国商务部6月底发布的数据，美国新单户住宅的销售情况飙升至近一年半来的最高水平，经季节性调整后年增长了76.3万套，同比增长了20%。美国人口普查局和美国住房和城市发展部数据显示，新房销售价格中位数为41.63万美元。

7月，全美房屋建筑商协会（NAHB）/富国房屋市场指数也显示，美国房屋建筑商情绪上涨一个点到56，连续7个月增加，并达到13个月以来的最高点。潜在买家流量也达到2022年6月以来的最高水平，标志着对新房的需求坚挺。

不过，新房动工数据则波动较大。美国商务部6月下旬发布的数据显示，5月，美国单户住宅建筑项目出现了三十多年来的最大增长，经季节性调整后年度住房开工量达163.1万套。但7月的数据则有所降温，同比下降了8.1%。

但开工乏力并不意味着库存积压。据全美房地产协会（NAR）6月底称，5月底的住房库存总量为108万套，比去年同期下降了6.1%。 根据美国房地产估价网站Zillow的分析，美国还需要430万套住房才能达到供需平衡。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武此前则对第一财经记者表示，目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。美国房产市场供不应求，推动房价持续上涨。

“目前市场预期美联储最多再升息两码后将停止升息，并在2024年初开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降，促进美国房产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。”陈跃武说。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示：“由于按揭利率高企，卖家不愿轻易把当年以低利率买下的房子换掉，而买家也只能等待机会：要么是按揭利率回到过去，要么是房价回到过去，要么就是两者都回到过去，否则在目前可负担性这么差的情况下，楼市无法真正启动。”

“为了控制房价而抬高买房成本的举措反而抑制了更多房源上市，导致楼价居高不下，而这又复杂化了抗通胀的努力。如果年内不得不再次加息，那么到年底前后，楼价就可能会有所调整，今年以来一直小涨的楼市又会是另一番面貌。如果没有加息，则年内的楼市不会有多大变化。买家卖家双方继续僵持，楼价维持高位，同时人们涌向租房和新房市场，继续推高这两处的行情。 ”安萨里说。