房地产市场供求关系发生重大变化，政治局会议：适时调整优化房地产政策

今年下半年，促进房地产市场持续企稳回升的政策工具箱有望进一步打开。

中共中央政治局7月24日召开会议。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

与4月28日召开政治局会议相比，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”是新提法。

中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受第一财经采访时称。他表示，中央明确用“重大变化”来描述房地产市场，并再次强调重点防范化解房地产风险，或表明当前必须要重视因房地产领域而对宏观经济带来的影响。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，相较4月份，本次政治局会议对楼市整体基调更加积极。当前房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，在当前的市场背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。

今年上半年，房地产行业从底部企稳，但整体复苏节奏低于市场预期。从统计数据来看，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%；全国房地商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。

2023齐鲁（济南）春季房展会开幕，2月8日，购房者在展示交易会现场了解房屋信息。新华社图

面对楼市的持续低温，王业强认为，此次政治局会议已传出明确信号，下一步中央和地方政府会进一步增加需求侧政策的支持力度。

“现在市场处于一种分化的态势，三四线城市在政策层面已经非常宽松，但一线及热点的城市的限制政策依然比较严，这些城市往往又是整个房地产市场的风向标，只有这些城市的房地产市场信心起来了，才能带动三四线城市恢复市场信心。”王业强说。

除了政策支持力度有待加大外，上半年楼市遇冷，也和居民收入、就业预期下降有关。根据中国人民银行2023 年二季度在全国 50 个城市针对 2 万户城镇储户开展的问卷调查的结果，居民收入信心和就业预期均不足，预期房价继续上涨的占比也在下降。

对此，此次政治局会议在民生领域提出，要加大民生保障力度，把稳就业提高到战略高度通盘考虑，兜牢兜实基层“三保”底线，扩大中等收入群体。

为了进一步降低居民住房消费负担，提振楼市需求，近期以来，存量房贷利率调降的口子也开始打开。7月中旬，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”截至目前，浙江、江苏等地已有银行通过“商转公”，率先试点尝试。

为了适应“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，王业强表示，另一个政策发力方向就是对于一线及热点城市的房地产市场，继续在保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共设施建设等方面，加大政策支持力度，吸引民间资本进入。

7月以来，国务院常务会议两次对特大、超大城市的城市更新工作做出部署，先后通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》和《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

此次政治局会议在城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设基础上，额外提出了“盘活改造各类闲置房产”。

陈文静表示，城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要举措和方式。此次政治局会议后，更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。